October 16, 2025
Vastgoed kopen in privé of via een BV? Ontdek in 2025 de fiscale voor- en nadelen van box 3, box 1 en vennootschapsbelasting. Inclusief praktisch voorbeeld
Steeds meer mensen zien vastgoed als een stabiele manier om vermogen op te bouwen. Maar de grote vraag is: doe je dit privé of via een Vastgoed BV? Beide routes hebben hun eigen fiscale gevolgen en praktische voor- en nadelen. De juiste keuze hangt sterk af van je persoonlijke financiële situatie.
Beleggen in vastgoed is populair omdat het een tastbare belegging is die zowel direct rendement uit huur als indirect rendement door waardestijging kan opleveren. Of je nu kiest voor verhuren of verkopen, beleggen in vastgoed biedt verschillende strategieën die passen bij jouw doelen en financiële situatie.
Privé investeren betekent dat je vastgoed koopt met je eigen geld. Dat valt meestal in box 3 (sparen en beleggen) en wordt belast op basis van een fictief rendement. Een van de voordelen privé investeren is dat het fiscaal aantrekkelijk kan zijn door de relatief lage belastingdruk in box 3, zeker in vergelijking met zakelijk investeren via een BV. Maar als je méér doet dan ‘normaal vermogensbeheer’, kan de Belastingdienst je beleggingen belasten in box 1 tegen hoge tarieven.
Een Vastgoed BV werkt anders. Je betaalt dan geen box 3-heffing over je vermogen, maar de vennootschapsbelasting over de winst van de BV. Dit kan voordeliger zijn bij grotere portefeuilles. Bovendien biedt een BV bescherming van je privévermogen en extra mogelijkheden om kosten zakelijk af te trekken. Daartegenover staan wel oprichtingskosten, administratie en mogelijke overdrachtsbelasting.
Een Vastgoed BV is een besloten vennootschap die speciaal wordt opgericht om vastgoed te kopen, beheren en verhuren. Wanneer een BV een pand koopt ('bv koopt'), heeft dit fiscale gevolgen, zoals het betalen van overdrachtsbelasting, btw en vennootschapsbelasting. Het vastgoed staat dan niet op je privébalans, maar op de balans van de BV. Hierdoor betaal je belasting op de winst van de BV in plaats van vermogensbelasting in box 3.
De omzet die een vastgoed BV genereert bestaat uit de huurinkomsten en eventuele winst uit de verkoop van vastgoed. Over deze omzet wordt vennootschapsbelasting geheven.
Een vastgoed BV is juridisch gezien een gewone BV, maar met als doel vastgoedexploitatie. De aandelen van de BV zijn in handen van jou als investeerder (meestal als DGA). De BV bezit de panden, ontvangt huurinkomsten en betaalt vennootschapsbelasting over de winst. De omzet van de BV wordt als omzet belast met vennootschapsbelasting.
Het doel van een vastgoed BV is meestal:
Het grote verschil zit in de fiscale behandeling:
Daarnaast biedt een BV bescherming van je privévermogen en meer zakelijke mogelijkheden (aftrekposten, financieringsstructuren), maar ook hogere kosten en meer administratie.
De meeste particuliere beleggers beginnen met vastgoed in privé. Vastgoed kan dienen als een extra inkomstenbron, omdat je hiermee naast je hoofdinkomen extra geld kunt genereren. Je koopt een woning of ander pand met je eigen geld of hypotheek, en dit valt vervolgens in de inkomstenbelasting onder box 3 (sparen en beleggen).
Koop je een pand privé, dan wordt dit gezien als onderdeel van je vermogen. De waarde van het vastgoed, verminderd met eventuele schulden, telt mee voor je box 3-grondslag. Vaak wordt hiervoor de WOZ-waarde als uitgangspunt genomen, die doorgaans lager ligt dan de marktwaarde van het pand.
Belangrijk: De huurinkomsten die je ontvangt, zijn in principe niet belast in box 3. Ook de waardestijging van het pand wordt niet direct belast, maar telt wel mee voor de totale waarde van je vermogen.
In box 3 betaal je belasting over een fictief rendement. Dit betekent dat de Belastingdienst een verondersteld rendement rekent over je vermogen, ongeacht het werkelijke resultaat. Dit wordt ook wel het forfaitair rendement genoemd: een vastgesteld (fictief) rendement dat door de Belastingdienst wordt bepaald en waarop de belastingheffing in box 3 is gebaseerd.
Dit maakt box 3 relatief eenvoudig, maar soms ook onvoordelig als je rendement lager ligt dan het fictieve percentage.
Als je méér doet dan passief beleggen – bijvoorbeeld actief vastgoed ontwikkelen, verbouwen of exploiteren – kan de Belastingdienst dit aanmerken als meer dan normaal vermogensbeheer.
Het rendabel maken van vastgoed door eigen inspanning of arbeid kan er ook toe leiden dat de Belastingdienst de inkomsten aanmerkt als resultaat uit overige werkzaamheden, waardoor je te maken krijgt met box 1-heffing.
Dan verschuift de belastingheffing naar box 1 (werk en woning), met tarieven tot 49,5%.
Dit is vaak een groot risico voor vastgoedbeleggers die hun portefeuille actief beheren of met veel eigen arbeid waarde toevoegen.
Wie grotere bedragen in vastgoed investeert of actief vastgoed wil beheren, kiest vaak voor een Vastgoed BV. Daarmee scheid je zakelijk en privé, en betaal je belasting via de vennootschap in plaats van in box 3. Het aangaan van een lening via de BV kan bovendien andere fiscale gevolgen hebben, bijvoorbeeld voor de aftrekbaarheid van rente en de belastingheffing op het vastgoed.
In een BV betaal je geen vermogensbelasting in box 3, maar vennootschapsbelasting (Vpb) over de winst. De BV belasting betaalt over de behaalde winst.
Dit kan gunstiger zijn dan box 3, zeker bij grotere portefeuilles en hogere rendementen.
Een vastgoed BV heeft recht op diverse aftrekposten, zoals:
Privé zijn deze aftrekmogelijkheden er nauwelijks. Daardoor kan een BV fiscaal aantrekkelijker uitpakken, zeker bij panden met hoge kosten.
Een belangrijk voordeel van een BV is de beperkte aansprakelijkheid. Schuldeisers kunnen alleen aanspraak maken op het vermogen van de BV, niet op jouw privévermogen. Dit maakt een BV een veilige structuur bij hogere investeringen of leningen.
De manier waarop je vastgoed belast wordt, hangt sterk af van de structuur: privé of via een BV. Elke route heeft zijn eigen fiscale behandeling en tarieven. Bij vastgoedbeleggingen krijg je te maken met verschillende belastingen, zoals vennootschapsbelasting, overdrachtsbelasting en dividendbelasting, die elk invloed hebben op het rendement en de fiscale planning.
Bij privé vastgoedbezit valt de waarde van je pand (na aftrek van schulden) in box 3.
Ga je verder dan ‘normaal vermogensbeheer’, bijvoorbeeld door panden te ontwikkelen, panden verbouwen of zelf actief te exploiteren, dan kan de Belastingdienst je belasten in box 1.
In een BV betaal je vennootschapsbelasting (Vpb) over de winst:
Wil je de winst vervolgens naar privé halen, dan moet je belasting betalen over de uitgekeerde winst: je betaalt dividendbelasting (15%) en daarna inkomstenbelasting in box 2 (24,5–33% in 2025). Dit dubbele heffingseffect moet je altijd meenemen in de vergelijking.
Een vastgoed BV kan fiscaal en juridisch voordelen opleveren, maar is niet altijd de beste keuze. Het huidige systeem van belastingheffing, dat onder andere gebaseerd is op fictieve rendementen in box 3, heeft invloed op de keuze voor een BV. Het omslagpunt hangt af van de grootte van je portefeuille, je rendement en je persoonlijke situatie.
Een BV wordt vaak pas fiscaal interessant bij:
Voor kleine beleggers (één of twee panden) is investeren in privé meestal eenvoudiger en goedkoper. Ook voor beginnende vastgoedondernemers is het vaak verstandig om eerst privé te starten voordat zij overwegen een vastgoed BV op te richten.
Een woning aankopen via een Vastgoed BV kan aantrekkelijk zijn als je structureel vastgoed wilt exploiteren. In dit geval koopt de BV het pand en verhuurt deze vervolgens aan particulieren of bedrijven. De belastingheffing en het rendement werken echter anders dan bij privébezit.
De huurinkomsten die de BV ontvangt, worden gezien als bedrijfswinst. Deze inkomsten uit verhuur vormen een belangrijke inkomstenstroom en dragen direct bij aan het directe rendement van de vastgoedbelegging. Hierover betaalt de BV vennootschapsbelasting (19% tot €200.000 winst, daarboven 25,8%).
Voordeel is dat alle kosten (onderhoud, financiering, beheer) aftrekbaar zijn, waardoor de belastbare winst lager kan uitvallen.
Naast huurinkomsten profiteert de BV van indirect rendement: de waardestijging van het pand. Bij verkoop wordt de gerealiseerde winst in de BV belast met vennootschapsbelasting. In het nieuwe belastingstelsel voor box 3 wordt echter het werkelijk rendement bepalend voor de belastingheffing, waarbij zowel huurinkomsten als waardestijgingen van vastgoed worden meegenomen.
In privé (box 3) wordt waardestijging niet direct belast; alleen de fictieve vermogensrendementsheffing geldt. Dit kan op de korte termijn voordeliger zijn dan de BV-structuur.
De keuze hangt dus sterk af van de omvang van je vastgoed en je langetermijndoelen.
Het opzetten van een vastgoed BV vraagt een aantal juridische en fiscale stappen. Het is belangrijk om de fiscale regels goed te kennen, omdat deze bepalend zijn voor de belastingheffing en financiële planning bij het oprichten van een vastgoed BV. Hoewel dit meer werk en kosten met zich meebrengt dan privé investeren, kan het bij grotere portefeuilles en actief beheer aantrekkelijk zijn.
Als oprichter en aandeelhouder ben je meestal ook directeur-grootaandeelhouder (DGA).
Er zijn uitzonderingen mogelijk (bijvoorbeeld als de BV onvoldoende winst maakt), maar dit maakt het belangrijk om vooraf een financieel plan op te stellen.
Een van de belangrijkste redenen om vastgoed in een BV te plaatsen, is de beperking van persoonlijke aansprakelijkheid. Waar je in privé met je volledige vermogen risico loopt, schermt een BV je privébezit grotendeels af.
In een BV is in principe alleen het vermogen van de vennootschap aansprakelijk voor schulden en verplichtingen. Gaat er iets mis, dan kunnen schuldeisers zich niet verhalen op je privévermogen. Dit biedt een belangrijke mate van zekerheid bij grotere vastgoedprojecten of hoge financieringen.
Banken eisen bij vastgoedfinanciering vaak dat je als aandeelhouder een deel eigen vermogen inbrengt. Soms vragen ze ook om privé borg te staan, waardoor je aansprakelijkheid weer toeneemt. Het is dus belangrijk om vooraf te beoordelen in hoeverre de BV je werkelijk beschermt bij externe financiering.
Het kiezen tussen privé investeren of een vastgoed BV hangt sterk af van de omvang van je beleggingen en je doelen. Door de huidige situatie van historisch lage rente is de aantrekkelijkheid van vastgoedbeleggingen toegenomen, omdat spaarders minder rendement maken op hun spaargeld. Enkele scenario’s laten zien wanneer welke keuze logisch is.
Stel, je koopt één appartement om te verhuren.
Investeer je in meerdere panden of een portefeuille van bijvoorbeeld €1 miljoen of meer, dan kan een BV voordeliger zijn.
In de wereld van private equity en vastgoedfondsen wordt vrijwel altijd gewerkt met een BV-structuur of meerdere BV’s.
Een vastgoed BV is een besloten vennootschap die speciaal is opgericht om vastgoed te kopen, beheren en verhuren. De winst wordt belast met vennootschapsbelasting in plaats van vermogensbelasting in box 3.
Je profiteert van aftrekbare kosten, een vaak lagere belastingdruk via de vennootschapsbelasting en betere bescherming van je privévermogen.
Voor één of twee panden is privé (box 3) meestal eenvoudiger en goedkoper. Bij grotere portefeuilles of actief beheer is een Vastgoed BV vaak voordeliger.
Ja, dat kan. De huurinkomsten worden dan belast in de BV en je betaalt vennootschapsbelasting. Alle kosten zijn aftrekbaar, maar bij uitkering naar privé volgt nog dividendheffing.
Banken financieren meestal tot 70–80% van de woningwaarde. Je hebt dus vaak 20–30% eigen vermogen nodig plus kosten koper.
Ja, in principe wel. Schuldeisers kunnen zich alleen verhalen op het vermogen van de BV. Let wel: bij persoonlijke borgstellingen of onbehoorlijk bestuur kan je alsnog privé aansprakelijk worden gesteld.
De keuze tussen privé investeren en een Vastgoed BV hangt af van de omvang van je beleggingen en je doelen.
Met de juiste structuur kan een vastgoed BV op lange termijn fiscaal en juridisch voordelig zijn, maar het omslagpunt verschilt per situatie.
Twijfel jij of je vastgoed beter in privé of via een BV kunt onderbrengen? Wil je weten waar je fiscaal het meeste voordeel behaalt?
👉 Plan dan een gratis checkgesprek. In 15 minuten bespreken we jouw situatie en ontdek je of een vastgoed BV of privé-investering de slimste keuze is voor 2025 en daarna.
Coen is oprichter van Belastingscan en fiscalist met een passie voor technologie. Hij helpt particulieren, ondernemers en DGA’s om helder inzicht te krijgen in hun fiscale situatie.
