May 27, 2025
Ontdek hoe je overwaarde kunt opnemen en waar je op moet letten. Leer de voordelen en risico's kennen. Lees snel verder voor praktische tips!
De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren fors gestegen. Dat betekent dat veel huizenbezitters op papier rijker zijn geworden. Heb jij meer waarde in je woning dan je hypotheekschuld? Dan heb je overwaarde. Je hebt overwaarde als de waarde van je huis hoger is dan je hypotheekschuld. En die overwaarde kun je verzilveren, zonder dat je hoeft te verhuizen.
In dit artikel ontdek je wat het betekent om overwaarde op te nemen, hoe het werkt, en welke mogelijkheden er zijn in 2025. Ook bespreken we de fiscale gevolgen, risico’s en slimme manieren om je woningkapitaal te benutten: of je nu wilt verbouwen, je pensioen aanvullen of je kinderen helpen aan een eigen huis. Adviseurs helpen je graag bij het maken van de juiste keuzes rondom het opnemen van overwaarde. Je kunt de overwaarde op je huis voor verschillende doelen gebruiken, zoals het financieren van een verbouwing, een auto of het ondersteunen van je kinderen.
Overwaarde betekent dat je woning meer waard is dan de resterende hypotheekschuld. Stel: je huis is op dit moment 400.000 euro waard, en je hebt nog een hypotheek van 250.000 euro. Dan heb je 150.000 euro overwaarde.
Die overwaarde ontstaat op twee manieren:
Als je de overwaarde berekent door de marktwaarde van je woning te verminderen met de openstaande hypotheek en het resultaat is een negatief getal, dan is er sprake van onderwaarde of restschuld. Een negatief getal betekent dat je hypotheek hoger is dan de waarde van je woning.
Overwaarde is eigenlijk ‘vast’ vermogen. Het zit in je huis, maar je kunt het niet zomaar gebruiken voor andere uitgaven. Pas als je de woning verkoopt of extra hypotheek opneemt, kun je het geld vrijmaken. Dat heet ‘de overwaarde opnemen’ of ‘verzilveren’.
Het mooie aan overwaarde is dat het relatief goedkoop vermogen is. Banken zijn vaak bereid om een deel van je overwaarde te financieren via een aanvullende hypotheek, mits je inkomen toereikend is. Zo kun je de overwaarde inzetten voor bijvoorbeeld woningverbetering, consumptieve bestedingen of financiële ondersteuning aan je kinderen.
Je kunt overwaarde opnemen zodra je woning meer waard is dan de hypotheek die erop rust. In de praktijk gebeurt dit vaak in één van de volgende situaties:
De overwaarde van je huis kun je op verschillende manieren gebruiken, bijvoorbeeld voor een verbouwing, het aflossen van schulden of het ondersteunen van (klein)kinderen. Het is verstandig om je hierover te laten adviseren, zodat je een weloverwogen keuze maakt.
Als je je huis verkoopt voor een hoger bedrag dan je openstaande hypotheek, ontstaat er direct overwaarde. De overwaarde bij verkoop is gelijk aan de netto verkoopopbrengst: dit is de verkoopprijs van je woning minus de resterende hypotheekschuld. Dit bedrag kun je gebruiken voor een volgende woning, als eigen vermogen, of om andere kosten van te betalen.
Wanneer je jouw hypotheek opnieuw laat beoordelen en de waarde van je woning is gestegen, kun je een aanvullende lening afsluiten op basis van de overwaarde. Bij het oversluiten van je hypotheek kun je de overwaarde inzetten voor bijvoorbeeld een verbouwing, de aankoop van een andere woning of het aanvullen van je pensioen. Dit noemen we ook wel een tweede hypotheek of het verhogen van je bestaande hypotheek.
Je hoeft niet per se te verhuizen of over te sluiten. Veel banken bieden de mogelijkheid om op basis van je overwaarde extra te lenen. Let wel op: je moet voldoende inkomen hebben om die extra lening te dragen. Bij het verhogen van je hypotheek kun je de rente voor een bepaalde periode 'hypotheek vast' zetten.
Ouderen met een afbetaald of grotendeels afbetaald huis kiezen er steeds vaker voor om via een ‘opeethypotheek’ of verzilverhypotheek de overwaarde te benutten, bijvoorbeeld voor zorg, verbouwing of om vrijer te leven. Daarnaast kiezen sommige ouderen voor een aflossingsvrije hypotheek als alternatief, waarbij alleen rente wordt betaald.
Steeds meer ouders kiezen ervoor om een deel van de overwaarde op te nemen om hun kinderen financieel te helpen bij de aankoop van een woning. Dit kan fiscaal gunstig zijn, zolang het binnen de schenkingsvrijstellingen valt.
Het is verstandig om bij het opnemen van overwaarde voor een schenking een onafhankelijk adviseur te raadplegen, zodat je objectief en onpartijdig advies krijgt over de voorwaarden, fiscale gevolgen en mogelijke risico's op lange termijn.
Het opnemen van overwaarde is technisch gezien het aangaan van een nieuwe lening op basis van de actuele woningwaarde. Vaak wordt de WOZ-waarde als uitgangspunt genomen bij het bepalen van de woningwaarde, maar omdat de WOZ-waarde meestal een jaar oud is, is een actuele taxatie noodzakelijk. Dit proces verloopt in een aantal stappen:
De bank wil eerst weten hoeveel je huis op dit moment waard is. Dit gebeurt via een officiële taxatie. De taxatiewaarde vormt de basis voor de maximale hypotheek die je kunt krijgen.
Trek de resterende hypotheekschuld af van de actuele woningwaarde. Het verschil is de overwaarde. Stel: je woning is € 400.000 waard en je hebt nog € 220.000 hypotheekschuld. Dan heb je een overwaarde van € 180.000.
Let op: de rente op een hypotheek voor het opnemen van overwaarde is vaak een stuk lager dan bij consumptieve leningen.
De overwaarde mag niet automatisch volledig opgenomen worden. Je kunt niet altijd de volledige overwaarde opnemen; dit hangt af van je inkomen en leencapaciteit. De bank kijkt ook naar je inkomen, leeftijd, maandlasten en eventuele andere financiële verplichtingen. Soms mag je maar een deel van de overwaarde gebruiken.
Er zijn verschillende soort leningen waarmee je de overwaarde van je woning kunt opnemen, zoals een tweede hypotheek of een opeethypotheek. Afhankelijk van je situatie kies je een hypotheekvorm. Je kunt:
Net als bij het afsluiten van een eerste hypotheek moet je langs de notaris om een nieuwe hypotheekakte te ondertekenen. Daarna wordt het extra bedrag uitgekeerd op je rekening, of direct gebruikt voor je doel (zoals een verbouwing).
De overwaarde van je woning biedt veel financiële mogelijkheden. Steeds meer huiseigenaren gebruiken hun overwaarde als hefboom om nieuwe doelen te realiseren. Je kunt de overwaarde huis bijvoorbeeld gebruiken voor het verbouwen van je woning, het aflossen van schulden of het kopen van een auto. Dit zijn de meest voorkomende toepassingen:
Een veelgebruikte reden is het investeren in de eigen woning. Denk aan het isoleren van je dak, plaatsen van zonnepanelen, of het verbouwen van keuken of badkamer. Je kunt de overwaarde ook gebruiken voor energiebesparende maatregelen, zoals het installeren van energiezuinige installaties of het verder verduurzamen van je woning. Dit verhoogt niet alleen je woongenot, maar vaak ook de waarde van je woning.
Als je richting pensioen gaat, kun je de overwaarde gebruiken als extra inkomensaanvulling. Zeker met een opeethypotheek of verzilverhypotheek kun je maandelijks geld opnemen zonder dat je je woning hoeft te verkopen.
Wil je je kinderen financieel helpen met bijvoorbeeld een eigen woning? Je kunt de overwaarde opnemen om hen een belastingvrije schenking te doen. In 2025 kun je tot € 6.633 belastingvrij schenken per kind (of meer bij specifieke doelen, zoals studie).
Met voldoende overwaarde van je huidige woning kun je deze gebruiken voor de aankoop van een tweede woning, zoals een vakantiewoning of beleggingspand. Dit biedt niet alleen recreatie of rendement, maar ook vermogensgroei op lange termijn.
Heb je nog een doorlopend krediet, persoonlijke lening of andere leningen met een hogere rente? Dan kan het voordelig zijn om je overwaarde te gebruiken om deze leningen af te lossen. Dit verlaagt je maandlasten en geeft financiële rust.
Soms wordt overwaarde opgenomen voor consumptieve doelen, zoals de aankoop van een nieuwe auto, een wereldreis of een andere grote aankoop. Let wel: dit levert geen rendement op, en de bank kijkt hier strenger naar bij het beoordelen van je aanvraag.
Het opnemen van overwaarde klinkt aantrekkelijk, maar het brengt ook kosten met zich mee. Deze kosten verschillen per vorm, maar hieronder zie je de belangrijkste posten waar je rekening mee moet houden.
Bij het verhogen van je bestaande hypotheek of het afsluiten van een tweede hypotheek is vaak een nieuwe notariële akte nodig. De notariskosten liggen gemiddeld tussen de € 500 en € 1.200.
Voordat de bank je overwaarde wil verzilveren, moet de woning opnieuw worden getaxeerd. Een taxatie kost gemiddeld tussen de € 500 en € 900, afhankelijk van de woning en de regio.
Hypotheekadviseurs bieden vaak gratis oriëntatiegesprekken aan om advies te geven over het opnemen van overwaarde. Een hypotheekadviseur of bank rekent advies- en afsluitkosten. Deze liggen doorgaans tussen de € 1.500 en € 2.500, afhankelijk van de complexiteit van je aanvraag en de gekozen aanbieder.
Als je bestaande hypotheek moet worden aangepast, kan het zijn dat je een boeterente betaalt voor het openbreken van je rentevaste periode. Deze boete is afhankelijk van de resterende looptijd, het renteverschil en het openstaande bedrag.
Je betaalt rente over het bedrag dat je opneemt. Hoe hoog die rente is, hangt af van:
Let op: de hypotheekrente is alleen fiscaal aftrekbaar als je de lening gebruikt voor woninggerelateerde doelen, zoals verbouwing of verduurzaming. In dat geval is de rente aftrekbaar bij de belasting. Gebruik je de overwaarde voor consumptieve uitgaven, zoals een auto of een reis, dan is de rente niet fiscaal aftrekbaar.
Let op: als je overwaarde opneemt zonder af te lossen (zoals bij een opeethypotheek), stijgt je schuld en neemt je eigen vermogen langzaam af. Dit kan invloed hebben op je erfgenamen of op een toekomstige verhuizing.
Er zijn verschillende manieren om de overwaarde op je woning op te nemen. Welke optie het beste bij jou past, hangt af van je leeftijd, financiële situatie, plannen voor de toekomst en of je de woning wilt blijven bewonen of verkopen.
Heb je al een lopende hypotheek? Dan kun je bij je bank vragen om een verhoging van je bestaande hypotheek. Dit is vaak de goedkoopste optie, vooral als je rentevaste periode nog loopt en je geen boeterente betaalt.
Geschikt voor: jongere huiseigenaren met stabiel inkomen.
Je sluit een aparte hypotheek af naast je bestaande lening. Dit kan bij je eigen bank, maar ook bij een andere aanbieder.
Geschikt voor: mensen die flexibiliteit willen of elders betere voorwaarden vinden.
Deze hypotheken zijn bedoeld voor ouderen (vaak 60+) die de overwaarde willen gebruiken zonder maandlasten. Een overwaarde hypotheek is een specifieke hypothecaire lening voor ouderen, waarbij de schuld wordt opgenomen op basis van de overwaarde van de woning.
Geschikt voor: ouderen die in het huis willen blijven wonen en hun pensioen willen aanvullen.
Je kunt ook overwaarde opnemen door je woning te verkopen en een goedkopere woning terug te kopen of te gaan huren.
Geschikt voor: mensen die willen verhuizen of behoefte hebben aan lagere lasten.
Veel huiseigenaren willen hun overwaarde gebruiken als aanvulling op hun pensioen. Zeker nu de huizenprijzen de afgelopen jaren sterk zijn gestegen, kan dit een interessante optie zijn.
Als je met pensioen bent, kan je inkomen dalen terwijl je woonlasten of andere uitgaven gelijk blijven. In zo’n geval biedt het opnemen van overwaarde een manier om de koopkracht op peil te houden. Denk aan het financieren van zorgkosten, reizen of hulp aan (klein)kinderen.
Je kunt de overwaarde gebruiken via:
Een verzilverhypotheek is speciaal bedoeld voor 60-plussers die hun overwaarde willen gebruiken zonder maandlasten te krijgen. Je leent een bedrag of ontvangt een maandelijkse uitkering. Rente wordt bij de schuld opgeteld en je betaalt pas terug bij verkoop of overlijden.
Voordelen:
Nadelen:
Laat je goed adviseren door een financieel adviseur als je overwaarde wil inzetten als pensioenaanvulling. Vooral de impact op je erfgenamen en toeslagen verdient aandacht.
Het opnemen van overwaarde lijkt aantrekkelijk, maar het brengt ook risico’s met zich mee: houd er rekening mee dat je maandlasten stijgen wanneer je extra geld opneemt uit je hypotheek.
Als je een extra hypotheek afsluit of je bestaande verhoogt, stijgen je maandlasten. Zeker bij een gestegen rente kan dit je budget onder druk zetten.
Bij pensioen of werkloosheid kan het lastiger zijn om de nieuwe maandlasten op te brengen. Dat kan gevolgen hebben voor je betalingsruimte of je recht op toeslagen.
Door nu overwaarde op te nemen, verlaag je het bedrag dat je later kunt inzetten voor zorg, verhuizen of nalatenschap aan je kinderen.
Als je geld opneemt en op een spaarrekening zet, telt dit mee voor je vermogen in box 3. Dit kan leiden tot vermogensbelasting, afhankelijk van de hoogte.
Het opnemen van overwaarde klinkt aantrekkelijk, maar brengt ook financiële en juridische gevolgen met zich mee. Daarom is het belangrijk om je goed voor te bereiden.
Laat je altijd adviseren door een onafhankelijke financieel adviseur. Deze kan berekenen:
Een goed advies voorkomt financiële tegenvallers op de lange termijn.
Een hypotheekadviseur helpt bij het kiezen van een passende constructie, zoals een tweede hypotheek of verzilverhypotheek. Een notaris kan helpen als er familie bij betrokken is, bijvoorbeeld bij een familiehypotheek of als je een deel van de overwaarde wil schenken.
Schenkingen kunnen ook fiscale gevolgen hebben, dus ook daarvoor is juridisch advies raadzaam.
Overwaarde opnemen heeft invloed op:
Ook kunnen hogere maandlasten ontstaan als je kiest voor een extra of hogere hypotheek. Denk dus goed na over je toekomstplannen, pensioen en erfgenamen voordat je een keuze maakt.
Als je overwaarde uit je woning wilt opnemen, kom je allerlei financiële en juridische termen tegen. Begrippen zoals ‘verzilverhypotheek’, ‘bijleenregeling’ of ‘hypotheek verhogen’ kunnen verwarrend zijn — zeker als dit je eerste keer is. Hieronder leggen we de belangrijkste termen helder en begrijpelijk uit, zodat je goed voorbereid bent op gesprekken met je hypotheekadviseur, bank of notaris.
Als je overwaarde hebt opgebouwd in je woning, kun je ervoor kiezen om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Dat kan aantrekkelijk zijn als je plannen hebt voor een verbouwing, een tweede woning of als je bestaande schulden wilt herfinancieren. Banken kijken bij een nieuwe hypotheek naar de waarde van je woning, je inkomen en je leeftijd. Houd er rekening mee dat je naast de aflossing en rente ook bijkomende kosten hebt, zoals advieskosten, taxatie- en notariskosten.
In plaats van een nieuwe hypotheek af te sluiten, kun je ook je bestaande hypotheek verhogen. Dit is vaak sneller geregeld en goedkoper. Je geldverstrekker kijkt dan opnieuw naar je woningwaarde, je resterende schuld en je inkomen. De verhoging van je hypotheek wordt meestal als tweede leningdeel vastgelegd, vaak met een eigen rentepercentage en looptijd.
Bij het verhogen van je hypotheek wordt de bestaande lening uitgebreid met een extra bedrag. Je leent dan bovenop je huidige hypotheek, zolang je totale hypotheek niet boven de 100% van de woningwaarde uitkomt. Deze extra lening wordt bij de notaris vastgelegd, tenzij je gebruik maakt van een eerder opgenomen verhoogde inschrijving.
Hoewel overwaarde meestal wordt gebruikt voor woninggerelateerde uitgaven, kun je het ook inzetten voor persoonlijke doelen, zoals het kopen van een auto of een lange reis. Dit noemen we consumptieve bestedingen. Wat hier zit namelijk aan vast, is dat het opnemen van overwaarde voor consumptieve uitgaven financiële risico's met zich meebrengt en dat de rente over een consumptieve lening niet aftrekbaar is bij de belastingaangifte, in tegenstelling tot een lening voor de eigen woning.
De maximale overwaarde die je kunt opnemen hangt af van verschillende factoren. Banken hanteren meestal een grens van 100% van de marktwaarde van je woning. Is je woning € 400.000 waard en is je resterende hypotheekschuld € 250.000, dan kun je in theorie maximaal € 150.000 aan overwaarde opnemen — afhankelijk van je inkomen, leeftijd en kredietwaardigheid.
Sommige huiseigenaren kiezen ervoor om een deel van hun overwaarde op te nemen als financiële buffer. Dat geeft rust bij onverwachte kosten of bij een lager pensioeninkomen. Het is verstandig om dit goed te plannen met een financieel adviseur, zodat je niet voor verrassingen komt te staan qua maandlasten of fiscale gevolgen.
Als je gaat verhuizen, kun je de overwaarde uit je oude woning gebruiken om de financiering van je nieuwe woning te verlagen. Je kunt deze overwaarde inzetten voor de aankoop van een nieuw huis of nieuwe huis, wat fiscaal voordelig kan zijn. De overwaarde geldt dan als ‘eigen geld’, waardoor je minder hoeft te lenen. Let wel op de bijleenregeling: als je de overwaarde niet herinvesteert in de nieuwe woning, verlies je mogelijk het recht op hypotheekrenteaftrek over dat deel van de lening.
Soms wordt gezegd dat je “je huis opneemt in de hypotheek”. Wat daarmee wordt bedoeld, is dat je de waarde van je woning opnieuw benut als onderpand voor extra financiering. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij het afsluiten van een tweede hypotheek of bij een verzilverhypotheek. Je woning blijft het onderpand, maar je leent er geld op.
Overwaarde opnemen is niet zonder risico’s. Let goed op de voorwaarden van je geldverstrekker, de impact op je maandlasten en je totale financiële plaatje. Laat je adviseren over de fiscale gevolgen, zoals de bijleenregeling en mogelijke effecten op toeslagen of box 3. Ook is het verstandig om te overwegen of je flexibiliteit wilt behouden voor toekomstige financiële behoeften.
Je betaalt geen inkomstenbelasting over de overwaarde bij verkoop van je woning. Wel kan de overwaarde gevolgen hebben voor andere belastingen, zoals de vermogensbelasting in box 3. Als je de overwaarde niet gebruikt voor een nieuwe woning, kan de bijleenregeling gevolgen hebben voor de renteaftrek op een nieuwe hypotheek.
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening op basis van de verwachte overwaarde bij verkoop van je woning. Deze gebruik je bijvoorbeeld om alvast een nieuwe woning te kopen voordat de oude is verkocht. Overwaarde opnemen betekent dat je geld vrijmaakt uit de overwaarde zónder dat je per se hoeft te verhuizen.
Nee, je hoeft de overwaarde niet per se te herinvesteren. Je kunt het ook gebruiken voor andere doeleinden, zoals het aanvullen van je pensioen, het doen van een schenking of het verbouwen van je woning. Houd er wel rekening mee dat het niet herinvesteren van de overwaarde gevolgen kan hebben voor de hypotheekrenteaftrek.
Ja, als gepensioneerde kun je overwaarde opnemen, bijvoorbeeld via een verzilverhypotheek of een opeethypotheek. Hierbij worden maandlasten vaak opgevangen door de overwaarde zelf, waardoor je geen of lage maandelijkse aflossing betaalt. Wel kijkt de geldverstrekker naar je leeftijd, woningwaarde en eventuele erfgenamen.
De overwaarde op je woning biedt in 2025 veel financiële mogelijkheden. Of je nu wilt verbouwen, je pensioen wilt aanvullen, een schenking wilt doen of een volgende woning wilt kopen — het verzilveren van je overwaarde kan helpen om je doelen sneller te bereiken.
Maar let op: tegenover die kansen staan ook risico’s. Hogere maandlasten, gevolgen voor je erfgenamen of het verlies van hypotheekrenteaftrek zijn aandachtspunten die je niet moet onderschatten.
Daarom is goed advies onmisbaar. Laat je begeleiden door een hypotheekadviseur of financieel planner om te bepalen welke route het beste bij jouw situatie past. Zo maak je van je stenen weer financiële ruimte — op een manier die verantwoord is én toekomstbestendig.
Wil jij zeker weten wat je kunt doen met de overwaarde op je woning? Gebruik dan onze Overwaarde Besteedbaar Maken Tool en ontdek direct hoeveel ruimte je hebt én wat voor jou de slimste financiële keuze is.
Coen is oprichter van Belastingscan en fiscalist met een passie voor technologie. Hij helpt particulieren, ondernemers en DGA’s om helder inzicht te krijgen in hun fiscale situatie.
