June 23, 2025
Bij de aankoop van een woning met erfpacht is kennis essentieel. Ontdek belangrijke tips en informatie om weloverwogen keuzes te maken. Lees verder!
Sta je op het punt een woning te kopen en zie je het woord ‘erfpacht’ in de verkoopinformatie staan? Dan is het essentieel om te begrijpen wat dit inhoudt. Erfpacht betekent namelijk dat je niet de grond onder je woning koopt, maar deze huurt van een grondeigenaar — vaak de gemeente of een particulier. Je betaalt hiervoor een jaarlijkse vergoeding, de zogenaamde erfpachtcanon.
Hoewel erfpacht op het eerste gezicht misschien voordelig lijkt — je betaalt immers minder koopprijs omdat de grond niet jouw eigendom wordt — schuilen er ook risico’s en onverwachte kosten in deze constructie. Denk aan stijgende canons, ingewikkelde erfpachtvoorwaarden of beperkte financieringsmogelijkheden.
In dit artikel leggen we helder uit wat erfpacht is, welke soorten erfpacht er bestaan, wat de regels zijn rond afkoop, canon, WOZ-waarde en financiering, en waarom het belangrijk is om voorwaarden goed te laten toetsen door een notaris of financieel adviseur. Zo weet jij precies waar je op moet letten voordat je een woning op erfpachtgrond koopt.
Erfpacht is het recht om een stuk grond en de woonruimte daarop te gebruiken, zonder het volledige eigendomsrecht te hebben. Erfpacht betekent dat de grond onder een woning niet in eigendom is van de huiseigenaar, maar dat deze grond gepacht wordt. Dit recht geeft de huiseigenaar exclusief gebruik van de grond, maar het blijft eigendom van een ander, vaak een gemeente of een particulier. De erfpachter betaalt voor het gebruik van de grond een vergoeding aan de grondeigenaar, genaamd erfpachtcanon of canon. Erfpacht is een zakelijk recht dat een persoon de bevoegdheid geeft om een onroerende zaak te houden en te gebruiken.
Particuliere erfpacht is een vorm van erfpacht waarbij de grond niet in handen is van de gemeente, maar van een particuliere grondeigenaar. Dit kan bijvoorbeeld een stichting, kerkgenootschap of een particulier persoon zijn. Bij particuliere erfpacht gelden vaak andere voorwaarden dan bij gemeentelijke erfpacht.
De erfpachtcanon bij particuliere erfpacht kan jaarlijks worden aangepast, afhankelijk van de afspraken die in het contract zijn vastgelegd. In sommige gevallen kan de canon aanzienlijk stijgen, vooral als er geen vaste canon is afgesproken. Dit maakt particuliere erfpacht minder voorspelbaar en kan zorgen voor financiële onzekerheid.
Banken zijn terughoudender met het verstrekken van hypotheken voor particuliere erfpacht, omdat de voorwaarden vaak minder stabiel zijn dan bij gemeentelijke erfpacht. Het is daarom essentieel om de erfpachtvoorwaarden zorgvuldig te laten toetsen door een notaris of financieel adviseur voordat je een koopovereenkomst aangaat.
Er zijn drie soorten erfpacht: aflopende, voortdurende en eeuwigdurende erfpacht.
Aflopende erfpacht heeft een bepaalde looptijd en een vaste einddatum.
Voortdurende erfpacht heeft geen vaste einddatum, maar wordt automatisch verlengd.
Eeuwigdurende erfpacht is de meest stabiele vorm, met geen einddatum en vastgelegde voorwaarden. Eeuwigdurend recht stelt erfpachters in staat om hun tijdelijke erfpacht om te zetten naar een eeuwigdurend recht, wat hen meer zekerheid en stabiliteit biedt.
Voortdurende erfpacht is een vorm van erfpacht waarbij de looptijd niet vaststaat en de erfpacht automatisch wordt verlengd. In veel gevallen wordt de canon na elke periode van 50 jaar opnieuw vastgesteld. Hierdoor kan de hoogte van de canon sterk variëren na elke verlengingsperiode.
Bij voortdurende erfpacht heb je als erfpachter het recht om de grond te blijven gebruiken, maar je hebt geen volledige eigendom. De gemeente Amsterdam biedt de mogelijkheid om de voortdurende erfpacht om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht, waardoor de financiële last op lange termijn stabieler wordt.
Voortdurende erfpacht is vooral gebruikelijk in grote steden, zoals Amsterdam en Rotterdam, waar de gemeente grond uitgeeft onder erfpacht. Deze vorm van erfpacht biedt voordelen op korte termijn, maar kan op lange termijn financieel onvoorspelbaar zijn vanwege mogelijke verhogingen van de canon.
Het afkopen van erfpacht betekent dat je in één keer een bedrag betaalt om de jaarlijkse canonverplichting af te kopen. Hierdoor ben je voor een lange periode, of zelfs eeuwigdurend, vrijgesteld van het betalen van canon. Dit kan aantrekkelijk zijn als de rentestand laag is en de WOZ-waarde van de woning gunstig is.
Een afkoop biedt financiële zekerheid en maakt de woning aantrekkelijker bij verkoop. Hypotheekverstrekkers geven vaak de voorkeur aan woningen met afgekochte erfpacht, omdat dit de financieringsrisico’s verlaagt.
Let wel op dat de afkoopsom gebaseerd is op de huidige waarde van de grond en de looptijd van de erfpacht. Het kan daarom verstandig zijn om de afkoop te laten berekenen door een financieel adviseur om onaangename verrassingen te voorkomen.Erfpachtvoorwaarden
De erfpachtvoorwaarden zijn regels die door de erfverpachter zijn opgesteld en vastgelegd in de akte van uitgifte in erfpacht. Gemeentelijke erfpacht is een vorm van grondgebruik die door gemeenten zoals Amsterdam en Utrecht wordt aangeboden, waarbij specifieke voorwaarden door de gemeente worden gesteld.
De erfpachtvoorwaarden kunnen worden getoetst door een notaris of de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA).
De erfpachtvoorwaarden bepalen de rechten en plichten van de erfpachter en de erfverpachter.
De kosten van erfpacht bestaan uit de jaarlijkse canon of de afkoopsom als je kiest voor afkoop. Daarnaast kunnen er kosten zijn voor het omzetten van tijdelijke of voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht.
Bij het afsluiten van een hypotheek op erfpachtgrond kijken banken naar de erfpachtvoorwaarden, de looptijd en de stabiliteit van de canon. Een erfpachtcontract met gunstige voorwaarden kan zorgen voor een hogere hypotheekverstrekking.
Wanneer de erfpachtcanon jaarlijks moet worden betaald, is het belangrijk om deze kosten mee te nemen in je financiële planning. Veel gemeenten bieden de mogelijkheid om de canon vooruit te betalen, waardoor je in sommige gevallen een korting krijgt.
Erfpacht kan eindigen door het verstrijken van de looptijd of door afkoop. Als de erfpachtperiode eindigt zonder dat er afspraken zijn gemaakt over verlenging, vervalt het gebruiksrecht en kan de eigenaar van de grond het pand opeisen.
Bij particuliere erfpacht is het belangrijk om na te gaan wat er gebeurt als de erfpacht afloopt. Soms wordt de canon aanzienlijk verhoogd of moet er opnieuw worden onderhandeld. Bij gemeentelijke erfpacht kan de erfpacht vaak eenvoudig worden omgezet naar eeuwigdurende erfpacht om dit risico te vermijden.
Wanneer de erfpacht eindigt, kan dit grote gevolgen hebben voor de woningwaarde en de verkoopbaarheid van het huis. Laat je daarom goed informeren door een notaris of financieel adviseur om te voorkomen dat je voor onaangename verrassingen komt te staan.
De erfpachtcanon is de jaarlijkse vergoeding die je als erfpachter betaalt aan de grondeigenaar voor het gebruik van de grond waarop je woning staat. De hoogte van de canon is meestal gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning en kan variëren afhankelijk van de afspraken die in het erfpachtcontract zijn vastgelegd.
Sommige erfpachters kiezen ervoor om de canon voor een bepaalde periode of zelfs eeuwigdurend vooruit te betalen. Dit wordt ook wel de ‘afkoop’ van de canon genoemd en biedt financiële zekerheid, omdat je dan geen jaarlijkse kosten meer hebt. Het afkopen van de canon kan aantrekkelijk zijn als de rentestand laag is en de grondwaarde relatief gunstig.
Als de canon niet is afgekocht, betaal je deze meestal jaarlijks of per kwartaal. De hoogte van de canon kan door de grondeigenaar periodiek worden herzien, vooral als het om particuliere erfpacht gaat. Daarom is het verstandig om de voorwaarden van de canon goed door te nemen en eventueel juridisch advies in te winnen bij het aangaan van een erfpachtcontract.
Eigen grond is grond die eigendom is van de woningeigenaar.
Als je een woning koopt, staat deze meestal op eigen grond, maar soms blijft de grond eigendom van een andere partij. Dit wordt 'woning eigendom' genoemd, waarbij de koper alleen het gebruiksrecht of erfpachtrecht verkrijgt.
In dat geval krijgt de koper alleen het gebruiksrecht, het erfpachtrecht.
De gemeente Amsterdam biedt erfpachters de mogelijkheid de erfpacht voor altijd (‘eeuwigdurend’) af te kopen. Gemeente erfpachters kunnen profiteren van gunstige voorwaarden met betrekking tot het afkopen van erfpacht, waarbij de gemeente specifieke tijdslijnen en voorwaarden heeft vastgesteld voor het indienen van verzoeken voor afkoop of het vastzetten van de canon. De erfpacht afkopen kan op 3 manieren: afkoop, vastklikken van de canon of jaarlijkse canon. De afkoopsom wordt gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning.
Banken hanteren sinds 2010 strengere regels bij het verstrekken van hypotheken op woningen op particuliere erfpacht, waarbij nieuwe erfpachtcontracten moeten voldoen aan de bancaire richtlijn van de Nederlandse Vereniging van Banken.
Alleen nieuwe erfpachtcontracten uitgegeven vanaf 1 januari 2013 voor onbepaalde tijd komen nog in aanmerking voor een hypotheek.
Contracten voor bepaalde tijd vallen hier niet onder.
Bij de aankoop van een woning met erfpachtrecht moet je letten op de erfpachtvoorwaarden en de rechten en plichten die daaruit voortvloeien. Wanneer het erfpacht eindigt, vervalt ook het opstalrecht, wat gevolgen heeft voor de eigendomsverhoudingen en de aansprakelijkheid van de erfverpachter om de waarde van de woning te vergoeden.
Je moet ook letten op de financieringsmogelijkheden en de hypotheek die je kunt afsluiten. Erfpacht komt vaak voor in stedelijke gebieden en wordt in verband gebracht met belangrijke fiscale voordelen, zoals lagere registratierechten in vergelijking met het kopen van eigendom.
Het is belangrijk om een notaris te raadplegen om de erfpachtvoorwaarden te laten toetsen.
Bij erfpacht koop je alleen het huis, niet de grond. De grond blijft eigendom van bijvoorbeeld de gemeente of een particulier, en jij betaalt een jaarlijkse vergoeding (canon) voor het gebruik ervan. De voorwaarden van het erfpachtcontract bepalen wat je rechten en plichten zijn als erfpachter.
Bij erfpacht heb je alleen het gebruiksrecht van de grond, terwijl je bij eigen grond ook juridisch eigenaar bent van de grond onder je woning. Eigen grond geeft meer vrijheid en voorkomt jaarlijkse canonbetalingen of ingewikkelde voorwaarden.
Ja, in veel gevallen kun je de erfpacht afkopen. Dit betekent dat je een eenmalige afkoopsom betaalt om van de jaarlijkse canonverplichting af te komen. Afkoop biedt financiële zekerheid en maakt je woning vaak aantrekkelijker voor kopers en hypotheekverstrekkers.
De hoogte van de canon hangt af van de WOZ-waarde van je woning, het erfpachtcontract en de afspraken met de grondeigenaar. Gemeentes bieden vaak een vaste rekenmethode, terwijl bij particuliere erfpacht de canon kan variëren of periodiek worden herzien.
Als de erfpachttermijn afloopt en er geen verlenging is afgesproken, vervalt je recht op gebruik van de grond. Dit kan grote gevolgen hebben voor de waarde van je woning. Daarom is het belangrijk om erfpachtcontracten met een notaris te beoordelen en tijdig actie te ondernemen.
Ja, maar banken zijn strenger bij particuliere erfpacht. Alleen erfpachtcontracten die voldoen aan de bancaire richtlijnen (zoals erfpacht voor onbepaalde tijd met stabiele voorwaarden) komen in aanmerking voor een hypotheek. Gemeentelijke erfpacht geeft meestal minder problemen.
Erfpacht biedt kansen, maar brengt ook verplichtingen en risico’s met zich mee. Of je nu een woning koopt in erfpacht of overweegt je canon af te kopen, het is cruciaal dat je de voorwaarden kent en begrijpt wat je rechten zijn. De verschillen tussen particuliere en gemeentelijke erfpacht, en tussen aflopende en eeuwigdurende vormen, kunnen grote invloed hebben op je maandlasten, je verkoopmogelijkheden én je hypotheek.
Laat je daarom goed adviseren door een notaris of financieel expert voordat je een koopcontract ondertekent. Alleen zo voorkom je verrassingen en maak je een weloverwogen keuze voor de lange termijn.
Wil je zeker weten waar je aan toe bent? Laat dan je erfpachtcontract altijd toetsen vóór aankoop. Dat geeft rust, duidelijkheid én financiële zekerheid.
Wil jij zeker weten waar je aan toe bent bij erfpacht?
Gebruik dan onze Erfpacht Checktool en ontdek direct of kopen of afkopen voor jou financieel slimmer is.
Coen is oprichter van Belastingscan en fiscalist met een passie voor technologie. Hij helpt particulieren, ondernemers en DGA’s om helder inzicht te krijgen in hun fiscale situatie.
