June 23, 2025
Ontdek de voordelen van een familiehypotheek en leer hoe je slim kunt investeren in de toekomst. Lees snel het artikel voor waardevolle inzichten!
Een huis kopen is al duur genoeg, zeker voor starters of mensen zonder vast contract. Een familiehypotheek kan dan uitkomst bieden. Hiermee leen je geld van ouders of andere familieleden, onder voorwaarden die je zelf samen afspreekt. Het geleende bedrag moet duidelijk worden vastgelegd in de overeenkomst. Slim geregeld, want het biedt meer vrijheid en kan fiscale voordelen opleveren. Maar wat zijn de spelregels? In dit artikel lees je alles over de familiehypotheek, de verschillen met een bancaire hypotheek en hoe je er fiscaal het meeste uithaalt.
Een familiehypotheek is een hypotheeklening die je afsluit bij een familielid in plaats van bij een bank. Denk bijvoorbeeld aan een ouder die geld uitleent aan zijn kind voor de aankoop van een woning. De lening wordt vastgelegd in een overeenkomst en bevat dezelfde elementen als een reguliere hypotheek: een hoofdsom, looptijd, rentepercentage en terugbetalingsverplichting. De rente van een familiehypotheek is vaak lager dan die van een lening bij de bank.
Bij een familiehypotheek gelden fiscale spelregels. Zo moet de rente ‘zakelijk’ zijn en moet er echt sprake zijn van aflossen. De belastingdienst stelt dat de rente marktconform moet zijn om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Als dat goed wordt vastgelegd, mag de rente fiscaal worden afgetrokken bij de belastingaangifte. Voor de ouders kan het rente-inkomen vervolgens worden belast in box 3, tenzij het bedrag wordt kwijtgescholden als schenking.
Het opstellen van een duidelijke leningsovereenkomst is essentieel, zowel voor de juridische geldigheid als voor fiscale voordelen. Vaak wordt deze opgesteld in overleg met een notaris of financieel adviseur om misverstanden te voorkomen binnen de familie.
De overwaarde van je woning kun je gebruiken om een nieuwe hypotheek af te sluiten of om een familiehypotheek mee te financieren. Overwaarde ontstaat wanneer je huis meer waard is dan de resterende hypotheekschuld. Stel dat je woning € 400.000 waard is en je hebt nog maar € 250.000 aan hypotheek openstaan, dan is je overwaarde € 150.000.
Je kunt deze overwaarde op verschillende manieren inzetten:
Bij een familiehypotheek is het gebruik van overwaarde vooral interessant als ouders hun kinderen willen helpen aan een woning. Door bijvoorbeeld een deel van de overwaarde vrij te maken via een tweede hypotheek of verhoging, kan dit geld worden uitgeleend aan het kind tegen aantrekkelijke voorwaarden.
Let wel op dat de Belastingdienst hierbij aanvullende regels stelt. Het bedrag dat je uit je overwaarde gebruikt, moet onder zakelijke voorwaarden worden uitgeleend als je de rente fiscaal aftrekbaar wilt maken voor het kind.
Ouders kunnen hun kinderen verstrekken met een privéhypotheek in plaats van een schenking, waarbij afspraken over looptijd en rente goed moeten worden vastgelegd om erkend te worden door de Belastingdienst.
Een familiehypotheek is vooral interessant in situaties waarin je:
Familiehypotheken spelen een belangrijke rol voor starters die de woningmarkt willen betreden.
De familiehypotheek biedt voordelen voor beide partijen. Voor de lener is er vaak sprake van een lagere rente dan bij de bank, en de aflossingsvoorwaarden zijn in onderling overleg aanpasbaar. Tegelijkertijd ontvangt de uitlener — meestal een ouder — een rente die hoger is dan op een spaarrekening. Zo blijft het geld binnen de familie én levert het rendement op.
De totale waarde van uitstaande familiehypotheken vertegenwoordigt een aanzienlijk percentage van de totale hypotheekschuld in Nederland.
Een familiehypotheek is ook interessant wanneer banken terughoudend zijn, bijvoorbeeld bij zelfstandigen of jonge starters. Door een lening onder familievoorwaarden mogelijk te maken, kunnen kopers een huis financieren dat anders buiten bereik zou blijven.
Wél geldt: de hypotheek moet aan een aantal voorwaarden voldoen om fiscaal voordelig te zijn. Zo moet de rente marktconform zijn, moeten er afspraken op papier staan en moet de lening binnen 30 jaar annuïtair of lineair worden afgelost als de rente aftrekbaar moet zijn.
Hoewel de familiehypotheek veel voordelen biedt, zijn er ook andere hypotheekvormen die het overwegen waard zijn:
Een bancaire hypotheek is een traditionele vorm van lenen waarbij een bank de hypotheek verstrekt. Een hypotheek bij een bank heeft vaak striktere voorwaarden dan een familiehypotheek.
De annuïteitenhypotheek is een andere populaire optie. Bij deze hypotheekvorm betaalt u maandelijks een vast bedrag dat bestaat uit rente en aflossing. De betaalde hypotheekrente moet marktconform zijn om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af. Hierdoor nemen je maandlasten gedurende de looptijd af. Dit type hypotheek is aantrekkelijk voor wie snel wil aflossen en tegen een hoger maandbedrag aan het begin kan.
Hierbij betaal je elke maand een vast bedrag, bestaande uit rente en aflossing. Aan het begin bestaat dit bedrag vooral uit rente, later neemt de aflossing toe. Dit is een populaire keuze bij starters, vooral vanwege de renteaftrek in de eerste jaren.
De bancaire hypotheek is de klassieke hypotheek via een bank of geldverstrekker. Je leent een bedrag, vaak met NHG, en betaalt maandelijkse rente en aflossing. Banken hanteren strikte inkomens- en leennormen, maar bieden wel zekerheid en lage rentes door schaalvoordelen.
Hoewel geen hypotheekvorm op zich, biedt NHG extra zekerheid. Als je aan de voorwaarden voldoet, neemt NHG het risico van de bank over, waardoor je een lagere rente betaalt. Dit kan ook van toepassing zijn op een familiehypotheek, mits goed vastgelegd.
Bij oudere huiseigenaren komt ook de krediethypotheek in beeld. Deze stelt je in staat om overwaarde op te nemen in de vorm van een lening. Handig voor mensen met veel stenen maar weinig liquide middelen.
Zo zie je: naast de familiehypotheek zijn er meerdere financieringsvormen met elk hun eigen kenmerken, voorwaarden en fiscale gevolgen. De juiste keuze hangt af van jouw situatie, wensen én toekomstplannen.
De maximale lening bij een familiehypotheek hangt af van verschillende factoren. In de eerste plaats speelt het inkomen van de lener een grote rol. Net als bij een bancaire hypotheek moet er voldoende draagkracht zijn om de maandlasten te kunnen dragen. Daarnaast telt de waarde van de woning mee. Een huis dat minder waard is dan de lening levert extra risico op, zowel voor de lener als de familie die het geld verstrekt. Bestaande leningen hebben ook invloed op de maximale hypotheek die iemand kan krijgen.
Ook het afgesproken rentepercentage is van invloed. Een hogere rente betekent hogere maandlasten, wat de maximale leencapaciteit verlaagt. Het te lenen bedrag en de bijbehorende voorwaarden, zoals rentepercentage en looptijd, worden onderling door de betrokken partijen vastgesteld. Het is daarom verstandig om vooraf een berekening te maken van wat haalbaar en verantwoord is, rekening houdend met de financiële positie van beide partijen. Je kunt hiervoor dezelfde rekentools gebruiken als bij reguliere hypotheken, maar ook een financieel adviseur raadplegen voor een onafhankelijk advies.
Een van de grote voordelen van een familiehypotheek is het fiscale voordeel, mits je aan de voorwaarden voldoet. Allereerst is er de hypotheekrenteaftrek. Als de lening en rente ‘zakelijk’ zijn opgezet, mag de lener de betaalde rente aftrekken in box 1. Voorwaarde is dat de lening wordt gebruikt voor de aankoop of verbouwing van een eigen woning en dat er annuïtair wordt afgelost. De rente-inkomsten voor de ouders kunnen belast worden in box 3.
Daarnaast kan er sprake zijn van een belastingvrije schenking. Ouders mogen in 2025 ruim €31.000 belastingvrij schenken aan kinderen voor de eigen woning, zolang aan de voorwaarden wordt voldaan. Door slim te combineren met de familiehypotheek kun je bijvoorbeeld een deel lenen en een deel schenken. Om de hypotheekrente af te trekken van het belastbaar inkomen, moeten specifieke voorwaarden worden nageleefd.
Ook voor de verstrekker is er een voordeel: het uitgeleende bedrag valt in box 3 en levert mogelijk meer op dan een spaarrekening, terwijl het risico overzichtelijk blijft als er goede afspraken worden gemaakt.
Een familiehypotheek biedt voordelen voor zowel de lener als de geldverstrekker. Voor de koper van de woning biedt het meer financiële vrijheid. Banken zijn vaak streng in hun toetsing, maar binnen de familie is meer ruimte om maatwerkafspraken te maken. Zo kan er gekozen worden voor soepelere voorwaarden, flexibele aflossing en eventueel rentevrije periodes. De totale waarde van uitstaande familiehypotheken in 2020 bedraagt ongeveer 70 miljard euro.
Voor de ouders of andere familieleden die het geld uitlenen, biedt de familiehypotheek een stabiel rendement, vaak hoger dan op een spaarrekening. Bovendien blijft het vermogen ‘binnen de familie’ en help je een dierbare aan een eigen woning. Ouders kunnen hun kind helpen bij het kopen van een woning door gebruik te maken van een familiehypotheek.
Zorg wel dat er voldoende transparantie en documentatie is. Duidelijke afspraken voorkomen discussies en bieden duidelijkheid bij toekomstige situaties zoals overlijden of scheiding.
Een familiehypotheek biedt de mogelijkheid om een lager rentepercentage af te spreken dan bij een bank. Dat kan aantrekkelijk zijn voor de lener, omdat het leidt tot lagere maandlasten. De totale waarde van uitstaande familiehypotheken vertegenwoordigt een aanzienlijk percentage van de totale hypotheekschuld in Nederland. Maar let op: voor de hypotheekrenteaftrek moet de rente marktconform zijn. Dit betekent dat de rente vergelijkbaar moet zijn met wat een bank zou rekenen voor een vergelijkbare lening.
Wordt er een veel te lage rente afgesproken, dan kan de Belastingdienst de renteaftrek weigeren. Bovendien loopt de geldverstrekker dan het risico dat de lening wordt gezien als een schenking. Om dat te voorkomen, is het slim om bij het afsluiten van de familiehypotheek een rentepercentage te kiezen dat aansluit bij het markttarief. Een hypotheekadviseur kan helpen om ervoor te zorgen dat de hypotheek voldoet aan de wettelijke eisen.
Wil je een familiehypotheek afsluiten? Zorg dan voor een goede leningsovereenkomst. Hierin leg je afspraken vast over:
De hypotheekrente moet marktconform zijn om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.
Hoewel je niet verplicht bent om de lening bij het Kadaster in te schrijven, kan het wel verstandig zijn als je extra zekerheid wilt. Hierdoor heeft de verstrekker dezelfde rechten als een bank bij wanbetaling.
Ouders kunnen hun spaargeld lenen aan hun kinderen om een eerste huis te kopen.
Ingewikkelde afspraken of onzekerheden? Schakel dan altijd een notaris of financieel adviseur in. Die kan je helpen om fiscale fouten of juridische onduidelijkheden te voorkomen.
De grootste risico’s zijn conflicten binnen de familie als afspraken niet worden nagekomen. Ook kunnen fiscale voordelen vervallen als de lening niet correct is opgezet.
Een leningsovereenkomst bevat afspraken over rente, aflossing en looptijd. Gebruik een juridisch model of laat deze opstellen door een notaris of fiscaal adviseur.
Als je rente betaalt over een lening die gebruikt is voor je eigen woning én als de lening annuïtair wordt afgelost tegen een marktconforme rente.
Nee, dat is niet verplicht. Maar wel aan te raden als je zekerheid wilt dat de lening wordt terugbetaald bij verkoop van het huis.
Een familiehypotheek is een slimme manier om woningfinanciering binnen de familiekring te regelen. Je profiteert van lagere maandlasten, fiscale voordelen en meer onderlinge flexibiliteit dan bij een bank. Ouders of andere familieleden kunnen een lening of hypotheek verstrekken om de financiering van een woning te vergemakkelijken. Mits goed vastgelegd, is het een veilige en rendabele oplossing voor zowel lener als verstrekker.
Het is belangrijk om de familiehypotheek op te geven in de aangifte inkomstenbelasting om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek. Wil je weten of dit in jouw situatie interessant is? Laat dan een heldere overeenkomst opstellen en win altijd advies in bij een fiscaal of juridisch expert.
Wil jij zeker weten of een familiehypotheek voordeliger is dan een banklening? Gebruik dan onze Familiehypotheek Tool en ontdek direct hoeveel rentevoordeel jullie kunnen behalen én wat fiscaal slim is om af te spreken.
Coen is oprichter van Belastingscan en fiscalist met een passie voor technologie. Hij helpt particulieren, ondernemers en DGA’s om helder inzicht te krijgen in hun fiscale situatie.
