October 17, 2025
Ontdek wat er in 2027 verandert in box 3. Lees over werkelijk rendement, nieuwe tarieven en hoe jij je belasting slim kunt plannen.
In 2027 verandert er opnieuw veel in de belasting op vermogen. Box 3, het onderdeel van de inkomstenbelasting waarin spaargeld, beleggingen en vastgoed worden belast, krijgt een nieuw gezicht.
De huidige overgangsregeling — met een belasting op een fictief rendement — maakt plaats voor een systeem waarin het werkelijk rendement centraal staat. Dat betekent dat niet langer wordt uitgegaan van een geschat rendement, maar van wat je écht hebt verdiend met je vermogen. Bij de belastingheffing in het nieuwe box 3-stelsel moet jaarlijks de waarde van bezittingen worden vastgesteld, wat een nauwkeurige administratie vereist. Dit wordt ook wel het nieuw stelsel of nieuw box genoemd, waarmee het toekomstige regime vanaf 2028 wordt aangeduid.
Voor veel spaarders, beleggers en eigenaren van onroerend goed heeft dit grote gevolgen. Het nieuwe box 3-stelsel moet eerlijker worden, maar ook complexer. In het nieuwe box 3-stelsel wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten vermogen en gebruikssituaties. De Hoge Raad en de Raad van State hebben al gewaarschuwd voor de uitvoeringsproblemen, terwijl het kabinet inzet op invoering per 1 januari 2028.
Het jaar 2027 wordt daarmee het laatste overgangsjaar vóór het nieuwe stelsel. De staat geeft aan dat het nieuwe stelsel volgens de overheid de beste optie is, ondanks de kritiek van de Raad van State.
In dit artikel lees je precies wat er verandert, hoe het werkelijk rendement wordt berekend en wat dit betekent voor jouw spaargeld, beleggingen en vastgoed.
Het huidige box 3-stelsel rekent nog met een fictief rendement, een geschatte opbrengst op vermogen, ongeacht wat iemand in werkelijkheid verdient. Dat systeem werd jarenlang bekritiseerd, vooral door spaarders die nauwelijks rente ontvingen maar toch belasting betaalden over veronderstelde winst. De Hoge Raad oordeelde eind 2021 in het zogeheten Kerstarrest dat deze methode in strijd was met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. De nieuwe regeling is bedoeld om vermogen eerlijker te belasten en sluit beter aan bij de daadwerkelijke opbrengsten.
Het kabinet besloot daarom om het hele box 3-stelsel te hervormen. In het nieuwe box 3-stelsel, dat vanaf 2028 moet gelden, wordt gekeken naar het werkelijk rendement. Het doel van deze nieuwe regeling is om het werkelijke rendement te belasten, zodat je belasting betaalt over wat je écht hebt verdiend met spaargeld, beleggingen of vastgoed — niet over een fictief percentage.
Het werkelijk rendement bestaat uit twee onderdelen:
Beide vormen van rendement tellen mee in de belastingheffing. Dat betekent dat ook ongerealiseerde waardestijgingen — dus winsten die nog niet zijn verkocht — belast kunnen worden, iets wat veel belastingplichtigen zorgen baart. Bij de berekening van het werkelijk rendement worden alle relevante factoren, zoals directe rendement, indirecte rendement en ongerealiseerde waardeveranderingen, in aanmerking genomen.
De Raad van State erkent dat het nieuwe stelsel eerlijker is, omdat het beter aansluit bij de werkelijke financiële situatie van belastingbetalers. Toch waarschuwt zij voor grote administratieve lasten, zowel voor burgers als voor de Belastingdienst. Jaarlijks moet namelijk de actuele waarde van bezittingen worden vastgesteld, inclusief aandelen, vastgoed en buitenlandse rekeningen. De waardering van deze bezittingen vindt plaats op basis van de waarde in het economische verkeer.
Gegevens van nederlandse financiële instellingen worden gebruikt om de administratieve lasten voor zowel burgers als de Belastingdienst te verminderen.
Het jaar 2027 fungeert als overgangsjaar, waarin nog gewerkt wordt met een vereenvoudigd systeem van forfaitaire rendementen. De Belastingdienst krijgt zo tijd om zich voor te bereiden op de enorme hoeveelheid gegevens die straks jaarlijks verwerkt moet worden. De invoering van het nieuwe stelsel leidt tot budgettaire derving, die wordt opgevangen door aanpassingen in het forfait en het heffingsvrije vermogen vanaf 2027.
Volgens het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 moet het nieuwe systeem per 1 januari 2028 ingaan, mits de Tweede Kamer vóór 15 maart 2026 instemt met de wet. De Raad van State heeft in december 2024 echter bezwaren geuit tegen het voorgestelde box 3-stelsel, dat veel complexer zou zijn dan het huidige stelsel. Dit nieuwe systeem brengt bovendien beperkte mogelijkheden voor overleg en uitvoering met zich mee.
Het jaar 2027 is het laatste overgangsjaar voordat het nieuwe box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement wordt ingevoerd. Tot die tijd blijft het overbruggingsstelsel van kracht, waarbij de belasting nog steeds wordt berekend aan de hand van forfaitaire rendementen. Dat betekent dat de Belastingdienst jouw vermogen indeelt in categorieën met vaste rendementen — ook als jouw werkelijke opbrengst anders is.
Inkomsten en kosten worden toegerekend aan het kalenderjaar waarop ze betrekking hebben, zodat de belastingheffing aansluit bij het juiste belastingjaar.
Voor kosten en voordelen die betrekking hebben op een periode van langer dan zes maanden, geldt dat deze specifiek aan het juiste jaar worden toegerekend.
Bij de berekening van box 3 kijkt de Belastingdienst naar de waarde van je bezittingen en schulden per 1 januari 2027. Bedragen worden meegenomen op het moment dat ze ter beschikking gesteld zijn. Je vermogen wordt verdeeld over drie categorieën:
De Belastingdienst past vervolgens een vast rendement toe per categorie. Deze rendementen worden jaarlijks vastgesteld op basis van marktcijfers uit het voorgaande jaar.
Hoewel de exacte percentages voor 2027 nog niet definitief zijn, gelden voor 2025 de volgende richtlijnen:
Het ligt in de lijn der verwachting dat de cijfers voor 2027 vergelijkbaar zijn, tenzij de rentestanden of beleggingsrendementen fors veranderen. De uiteindelijke percentages voor toekomstige jaren zijn afhankelijk van de marktomstandigheden en kunnen jaarlijks worden aangepast.
Het totaalrendement uit deze berekening wordt verminderd met het heffingsvrije vermogen van €57.684 per persoon (of €115.368 met fiscaal partner). Over het resterende bedrag betaal je 36% belasting.
Als jouw werkelijke rendement aantoonbaar lager is dan het forfaitaire rendement, kun je gebruikmaken van de tegenbewijsregeling. Je moet dan zelf kunnen aantonen dat de werkelijke opbrengst (zoals rente of waardestijging) lager is dan het bedrag dat de Belastingdienst veronderstelt.
Dit biedt enige rechtvaardigheid, maar is in de praktijk ingewikkeld: niet alle waardemutaties zijn eenvoudig vast te stellen, en veel particulieren hebben niet de kennis of administratie om dit goed te onderbouwen. Let op: onder het nieuwe stelsel is achterwaartse verliesverrekening (carry-back) niet mogelijk; verliezen kunnen alleen met toekomstige jaren (carry-forward) worden verrekend.
Stel dat je €200.000 spaargeld hebt en geen andere bezittingen of schulden:
Bij de berekening van het rendement kunnen bepaalde kosten, zoals transactiekosten of verbeteringskosten, de belastbare winst verlagen of verhogen (kosten verhoogd), afhankelijk van de belastingregels.
Je betaalt in dit geval €737 belasting over je spaargeld in box 3.
Voor beleggers met aandelen of vastgoed ligt de belastingdruk veel hoger, omdat het forfaitaire rendement van 5,88% een stuk zwaarder weegt — ook als het werkelijke rendement lager uitvalt.
Een van de meest besproken onderdelen van het nieuwe box 3-stelsel is de behandeling van onroerende zaken en beleggingen. De fiscale behandeling van een onroerende zaak hangt af van het gebruik (eigen gebruik of verhuur) en de verhuurstatus, wat invloed heeft op de waardering en belastingheffing binnen box 3. Deze vermogenscategorieën zorgen voor de grootste verschillen tussen het oude systeem en het toekomstige stelsel van werkelijk rendement.
Voor roerende zaken geldt een uitzondering: roerende zaken voor persoonlijk gebruik, zoals auto's, caravans en boten, blijven buiten de belastingheffing, tenzij deze hoofdzakelijk ter belegging worden aangehouden.
Tot en met 2027 wordt de belasting op vastgoed berekend met een forfaitair rendement van gemiddeld 5,88%. Daarbij kijkt de Belastingdienst niet naar jouw werkelijke huurinkomsten of kosten, maar naar een vast percentage over de WOZ-waarde.
Vanaf 2028 verandert dat ingrijpend. In het nieuwe box 3-stelsel wordt de waarde in het economisch verkeer bepalend. Dat betekent dat jaarlijks moet worden vastgesteld wat de actuele marktwaarde van het pand is per 1 januari. Er wordt onderscheid gemaakt tussen panden die het hele jaar verhuurd zijn, niet verhuurd zijn of gemengd gebruik kennen. Zowel huurinkomsten als waardestijgingen tellen voortaan mee als rendement. De fiscale gevolgen hangen af van het aantal maanden per jaar verhuurd: als een pand bijvoorbeeld minstens 90 procent van het jaar verhuurd is, gelden andere regels dan wanneer het pand slechts gedeeltelijk of helemaal niet verhuurd is. Deze waarde in het economisch verkeer wordt gebruikt voor zowel de vermogensaanwasbelasting als de vermogenswinstbelasting.
Een belangrijk punt van kritiek is dat dit kan leiden tot liquiditeitsproblemen: je betaalt belasting over een papieren winst (bijvoorbeeld een stijging van de woningwaarde), zonder dat je die winst daadwerkelijk hebt ontvangen.
Voor beleggingen in aandelen, obligaties of beleggingsfondsen geldt dat de werkelijke inkomsten en waardemutaties worden belast. Alleen bezittingen die als belegging worden aangehouden vallen onder het nieuwe stelsel; roerende zaken voor privégebruik, zoals auto's of boten, blijven buiten de belastingheffing tenzij ze hoofdzakelijk ter belegging worden aangehouden. Dat betekent dat zowel ontvangen dividend als koerswinsten worden meegenomen in de berekening van het werkelijk rendement.
De Belastingdienst verwacht dat banken en brokers deze gegevens automatisch aanleveren, maar in de praktijk zal dit voor veel beleggers een grote administratieve last betekenen.
Een opvallende uitzondering in het nieuwe box 3-stelsel geldt voor startende ondernemingen. Beleggingen in jonge bedrijven en innovatieve startups vallen niet onder de vermogensaanwasbelasting, maar onder de vermogenswinstbelasting.
Een onderneming wordt als startend aangemerkt als deze recent is opgericht en daadwerkelijk een onderneming drijft.
Dat houdt in dat je pas belasting betaalt bij verkoop of realisatie van de aandelen, niet jaarlijks over de waardestijging. Dit moet investeren in jonge bedrijven aantrekkelijker maken en sluit beter aan bij de werkelijkheid: waardeveranderingen op papier worden pas belast zodra er daadwerkelijk winst wordt gemaakt.
Bij zowel vastgoed als ondernemingsbeleggingen worden bepaalde kosten aftrekbaar, zoals:
Dat biedt meer rechtvaardigheid, omdat deze kosten in het oude systeem vaak niet meetelden, terwijl ze het rendement in werkelijkheid wél beïnvloeden.
Het nieuwe stelsel maakt de belasting op onroerend goed en beleggingen dus realistischer, maar ook een stuk complexer. Je zult zelf beter moeten bijhouden wat de waardeontwikkeling en kosten zijn — en in sommige gevallen eerder moeten verkopen om belasting te kunnen betalen. Daarnaast bestaat het risico op onvoldoende toezicht op de naleving van de nieuwe regels, waardoor controle en handhaving mogelijk onder druk komen te staan.
Het nieuwe box 3-stelsel vanaf 2028 introduceert twee manieren om belasting te heffen over vermogen: de vermogensaanwasbelasting en de vermogenswinstbelasting. Beide systemen hebben hetzelfde doel — belasting heffen over het werkelijke rendement — maar ze verschillen in moment van heffing en toepassing per vermogenscategorie. Bij de vermogenswinstbelasting kan in sommige gevallen sprake zijn van een fictieve vervreemding, waarbij voor fiscale doeleinden wordt gedaan alsof er een verkoop heeft plaatsgevonden, bijvoorbeeld bij emigratie of investeringen in bepaalde ondernemingen.
De vermogensaanwasbelasting is het standaardprincipe in het nieuwe stelsel. Hierbij betaal je jaarlijks belasting over:
De vermogenswinstbelasting geldt daarentegen voor specifieke vermogensbestanddelen, zoals onroerend goed of aandelen in startende ondernemingen. Hierbij betaal je pas belasting wanneer je de winst daadwerkelijk realiseert, bijvoorbeeld bij verkoop van het pand of de aandelen.
Met deze tweedeling wil de Belastingdienst recht doen aan het verschil tussen liquide beleggingen (zoals spaargeld en aandelen) en illiquide bezittingen (zoals vastgoed), waarbij het geld niet direct beschikbaar is.
Een belangrijk nadeel van de vermogensaanwasbelasting is dat je ook belasting moet betalen over ongerealiseerde waardestijgingen — winst die je op papier hebt, maar nog niet hebt ontvangen. Hierbij worden ook ongerealiseerde waardeveranderingen in de belastinggrondslag betrokken; dit betekent dat zowel waardestijgingen als verliezen die nog niet zijn gerealiseerd, worden meegenomen bij de waardering op specifieke peildata op basis van de waarde in het economische verkeer.
Een voorbeeld:
Stel dat jouw vastgoedportefeuille in 2028 met €50.000 in waarde stijgt, maar je geen huurinkomsten ontvangt. Je moet dan alsnog belasting betalen over die €50.000, terwijl je dat geld niet daadwerkelijk in handen hebt.
Dit kan leiden tot liquiditeitsproblemen, vooral voor vastgoedbezitters en beleggers met niet-verhandelbare activa. De overheid onderzoekt daarom aanvullende maatregelen, zoals betalingsuitstel of verrekening in latere jaren, om deze druk te verminderen.
Om investeren in jonge bedrijven te stimuleren, vallen aandelen in startende ondernemingen onder de vermogenswinstbelasting. Je betaalt dan pas belasting bij verkoop, niet tijdens de opbouw van de waarde.
Dit voorkomt dat ondernemers of investeerders in innovatieve startups belasting moeten betalen over een papieren winst, terwijl hun vermogen nog in het bedrijf vastzit.
De Belastingdienst bepaalt via nadere regelgeving wat precies onder “startende onderneming” valt, bijvoorbeeld op basis van leeftijd van de onderneming, omvang en innovativiteit. Nieuwe arresten van de Hoge Raad kunnen bovendien invloed hebben op de verdere uitwerking van deze regels voor startende ondernemingen.
In beide systemen geldt dat bepaalde kosten aftrekbaar zijn van het behaalde rendement, zoals:
Daarnaast biedt het wetsvoorstel de mogelijkheid om verliezen te verrekenen met toekomstige winsten, met een drempel van €500. Zo wordt voorkomen dat kleine waardedalingen direct tot belastingteruggave leiden, maar grotere verliezen wél fiscaal erkend worden. Hierbij kan ook negatieve waardeontwikkeling fiscaal worden verrekend met toekomstige winsten, waardoor de belastingdruk over meerdere jaren wordt geoptimaliseerd.
De combinatie van aanwas- en winstbelasting maakt het stelsel rechtvaardiger en meer in lijn met het echte rendement, maar brengt ook een forse administratieve last met zich mee voor zowel belastingplichtigen als de Belastingdienst.
Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 vormt de juridische basis voor het nieuwe belastingstelsel dat per 1 januari 2028 moet ingaan. Om deze invoeringsdatum te halen, moet het wetsvoorstel uiterlijk op een bepaalde datum door de Tweede Kamer zijn aangenomen. Dit voorstel is op 19 mei 2025 aangeboden aan de Tweede Kamer, nadat het eerder zwaar werd bekritiseerd in het advies van de Raad van State van december 2024.
Het kabinet wil met dit nieuwe systeem een einde maken aan de jarenlange discussie over het fictieve rendement. Belastingplichtigen gaan voortaan belasting betalen over hun daadwerkelijke rendement, oftewel het totale financiële resultaat uit vermogen. Dit rendement bestaat uit:
Er geldt een heffingsvrij resultaat van €1.800 per belastingplichtige (of €3.600 met fiscaal partner). Fiscale partners kunnen dit heffingsvrije resultaat onderling verdelen, wat voordelen kan opleveren bij de aangifte. Het belastingtarief blijft op 36% staan, vergelijkbaar met het huidige niveau.
Het voorstel introduceert twee methoden van belastingheffing:
De aanwasbelasting geldt als hoofdregel, terwijl de winstbelasting alleen geldt voor specifieke situaties, zoals beleggingen in startende ondernemingen of bij langdurig onroerend goed-bezit.
De Raad van State heeft forse kritiek geuit op de uitvoerbaarheid van het voorstel. De Raad van State adviseert de regering over de uitvoerbaarheid en mogelijke gevolgen van het wetsvoorstel. Volgens haar is het systeem:
Daarnaast waarschuwt de Raad dat de invoering per 2028 te ambitieus is. Het voorstel vereist een volledig nieuw ICT-systeem bij de Belastingdienst, terwijl er nog steeds achterstanden bestaan in eerdere hersteloperaties.
De Hoge Raad heeft in het Kerstarrest (24 december 2021) bepaald dat het oude box 3-stelsel in strijd is met het Europees recht. Daardoor is de overheid verplicht om een rechtvaardiger systeem te ontwerpen. De druk vanuit de rechtspraak om de overgang naar werkelijk rendement door te voeren, is dus groot — ondanks de zorgen van de Raad van State.
De Tweede Kamer moet het wetsvoorstel uiterlijk 15 maart 2026 goedkeuren om de geplande invoeringsdatum van 1 januari 2028 te halen. Daarna volgt de behandeling in de Eerste Kamer. Parallel werkt het ministerie aan de technische uitvoering, zodat de Belastingdienst tijdig klaar is om de nieuwe regels toe te passen.
De huidige discussie over het box 3-stelsel begon met het beruchte Kerstarrest van de Hoge Raad op 24 december 2021. In dat arrest oordeelde de Hoge Raad dat het oude box 3-stelsel — gebaseerd op een fictief rendement — in strijd was met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). De reden: spaarders en beleggers betaalden vaak belasting over rendementen die ze in werkelijkheid nooit hadden behaald.
Volgens de Hoge Raad schond het oude systeem het eigendomrecht (artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM) en het gelijke behandelingsbeginsel. Het forfaitaire rendement hield namelijk geen rekening met de werkelijkheid: spaarders met lage rente betaalden evenveel belasting als beleggers met hoge rendementen.
De Hoge Raad verplichtte de overheid daarom om rechtsherstel te bieden aan belastingplichtigen die bezwaar hadden gemaakt over hun box 3-aanslagen vanaf 2017.
De Belastingdienst paste vanaf 2022 een tijdelijke herstelmethode toe, waarbij vermogen werd verdeeld over drie categorieën:
Voor elke categorie werd een apart forfaitair rendement vastgesteld, dat beter aansluit bij het werkelijke rendement. Hierdoor kregen vooral spaarders een aanzienlijke teruggaaf, terwijl beleggers relatief minder profiteerden.
Tot de invoering van het nieuwe box 3-stelsel in 2028 blijft deze overbruggingswetgeving van kracht. Daarbij geldt een tegenbewijsregeling: als jouw werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire percentage, mag je dat aantonen met bewijsstukken, zoals bankafschriften of jaaroverzichten.
Belastingplichtigen die tijdig bezwaar hebben gemaakt over hun aanslagen in box 3 krijgen automatisch compensatie op basis van de herstelmethode. Voor wie geen bezwaar heeft gemaakt, geldt dat alleen onder bijzondere omstandigheden nog een herziening mogelijk is — bijvoorbeeld als de belastingaanslag nog niet onherroepelijk vaststaat.
De compensatie geldt dus niet voor iedereen, wat in 2024 en 2025 opnieuw tot rechtszaken heeft geleid. De Hoge Raad moet naar verwachting in 2026 opnieuw uitspraak doen over de vraag of ook niet-bezwaarmakers recht hebben op herstel.
De uitvoering van het rechtsherstel is een enorme operatie voor de Belastingdienst. Alleen al voor de periode 2017–2022 gaat het om miljoenen aanslagen die opnieuw moeten worden berekend. Tegelijk moet de Belastingdienst het systeem voorbereiden op het nieuwe werkelijkrendement-stelsel, wat de complexiteit verder vergroot.
Het rechtsherstel is een tijdelijke oplossing om het oude onrecht te corrigeren, maar het laat ook zien hoe lastig het is om een eerlijk box 3-stelsel uit te voeren. De overheid probeert met het nieuwe systeem een balans te vinden tussen rechtvaardigheid en uitvoerbaarheid, maar het risico bestaat dat het opnieuw te ingewikkeld en kostbaar wordt.
Het nieuwe box 3-stelsel heeft grote gevolgen voor zowel particuliere beleggers als ondernemers die investeren in jonge bedrijven. Omdat het systeem overstapt van een forfaitaire naar een werkelijkrendementsheffing, verandert de manier waarop winst en groei in waarde worden belast. Dit raakt vooral aandelen en winstbewijzen in start-ups en scale-ups.
Beleggingen in jonge bedrijven vallen onder de vermogenswinstbelasting in plaats van de vermogensaanwasbelasting. Dit betekent dat beleggers pas belasting betalen wanneer zij hun winst daadwerkelijk realiseren, bijvoorbeeld bij verkoop van aandelen of bij een exit van de onderneming.
Voor investeerders is dit positief: zij hoeven niet jaarlijks belasting te betalen over de papieren waardestijging van hun aandelen, zoals bij de vermogensaanwasbelasting het geval zou zijn. Dat is belangrijk, omdat de waarde van startende ondernemingen vaak sterk fluctueert en moeilijk in geld is om te zetten.
Voorbeeld:
Een investeerder legt in 2028 €100.000 in een jonge technologie-start-up. In 2032 is zijn belang €300.000 waard, maar hij verkoopt pas in 2033. De belastingheffing vindt dan pas in 2033 plaats, over het gerealiseerde verschil van €200.000.
Deze regeling voorkomt liquiditeitsproblemen en bevordert investeringen in innovatieve ondernemingen — een bewuste keuze van het kabinet om ondernemerschap te stimuleren.
Voordelen:
Nadelen:
Voor ondernemingen zelf betekent het dat investeerders minder snel afhaken vanwege jaarlijkse belastingdruk, maar dat het uitbetalen van dividend of winstuitkering fiscaal goed moet worden afgestemd om dubbele heffing te voorkomen.
Veel belastingplichtigen hebben een gemengde portefeuille: een deel in liquide beleggingen zoals aandelen of fondsen, en een deel in illiquide bezittingen zoals vastgoed of ondernemingsbelangen. Het nieuwe box 3-stelsel maakt hiervoor onderscheid tussen beide vormen, maar dat leidt ook tot complexiteit en extra kosten.
Wie in beide categorieën belegt, moet namelijk:
Daarnaast ontstaan er situaties waarbij belastingplichtigen tegelijkertijd te maken krijgen met jaarlijkse heffing over aanwas én latere heffing over gerealiseerde winst. Dit vraagt om nauwkeurige fiscale planning — vooral voor beleggers met grote en diverse vermogens.
Het nieuwe box 3-stelsel biedt kansen voor innovatieve investeerders, maar introduceert ook meer administratie en onzekerheid. Voor start-ups en scale-ups is het positief dat beleggers pas hoeven te betalen bij realisatie, wat de kapitaalstroom naar jonge bedrijven bevordert. Tegelijkertijd moeten beleggers rekening houden met hogere fiscale complexiteit en mogelijk piekbelastingen in de toekomst.
Naast het nieuwe stelsel voor sparen en beleggen speelt ook een belangrijke discussie over de plaats van de eigen woning in het belastingstelsel. Momenteel valt de eigen woning nog in box 1, maar er wordt al langer gesproken over een mogelijke verschuiving naar box 3 — met grote gevolgen voor huiseigenaren, verhuurders en mensen met overwaarde.
Tweede woningen, zoals een vakantiehuis of beleggingspand, vallen al jaren in box 3 en worden dus belast op basis van het rendement of de waardestijging. Met het nieuwe stelsel vanaf 2028 zou de belastingdruk op deze panden verder toenemen, omdat ook werkelijke waardestijgingen worden meegenomen.
Voor veel particuliere beleggers betekent dat hogere belasting op verhuurd vastgoed, zeker nu het kabinet de zogenoemde “waarderingskorting voor verhuur” wil afbouwen. Die korting zorgde er tot nu toe voor dat verhuurde woningen voor een lager percentage van de WOZ-waarde werden belast.
De vermogensaanwasbelasting in het nieuwe systeem zorgt ervoor dat verhuurders straks jaarlijks belasting betalen over zowel huurinkomsten als de waardestijging van hun woning. Dat maakt beleggen in vastgoed minder aantrekkelijk — iets wat de overheid bewust inzet om de woningmarkt af te koelen.
Voor mensen die een eigen woning bezitten, speelt de vraag hoe de overwaarde fiscaal wordt behandeld. In het huidige stelsel valt de woning in box 1, en geldt de hypotheekrenteaftrek als voordeel. Maar zodra een woning (gedeeltelijk) in box 3 zou komen, vervalt die aftrek — terwijl de waarde van het huis als vermogen wordt meegenomen.
Voorbeeld:
Een woning met een WOZ-waarde van €500.000 en een hypotheek van €200.000 levert €300.000 overwaarde op. In box 3 zou dit betekenen dat deze overwaarde meetelt bij het vermogen, waardoor je meer belasting betaalt. Tegelijk is er dan geen aftrek meer mogelijk voor betaalde hypotheekrente.
Verhuurde woningen worden in het nieuwe systeem extra zwaar belast, omdat het rendement niet alleen uit huur bestaat, maar ook uit waardegroei van het pand. Zeker bij stijgende huizenprijzen kan dit leiden tot aanzienlijke jaarlijkse belastingdruk, ook al is die winst nog niet gerealiseerd.
Er is geen officieel besluit, maar het Ministerie van Financiën onderzoekt al enkele jaren de optie om de eigen woning te verplaatsen naar box 3. De belangrijkste reden is harmonisatie van het stelsel: alle vermogensvormen — spaargeld, beleggingen en vastgoed — zouden dan gelijk worden behandeld.
Toch zijn er grote praktische en politieke bezwaren. Een verschuiving naar box 3 zou betekenen dat miljoenen huiseigenaren ineens belasting moeten gaan betalen over hun woningwaarde, wat politiek gevoelig ligt. Ook de hypotheekrenteaftrek zou dan verdwijnen, wat vooral starters en gezinnen hard zou raken.
Waarschijnlijk wordt in 2027 een besluit genomen over de toekomst van de woningfiscaliteit, in samenhang met de invoering van het nieuwe box 3-stelsel in 2028.
Zolang de eigen woning in box 1 blijft, blijft ook de hypotheekrenteaftrek bestaan — al wordt die jaarlijks verder afgebouwd. In 2025 kun je de betaalde rente nog aftrekken tegen maximaal 36,97%, en dat percentage daalt in de jaren daarna verder.
Komt de woning uiteindelijk in box 3 terecht, dan verdwijnt die aftrek volledig en betaal je belasting over het werkelijke rendement: de huurwaarde, minus onderhoudskosten en rentelasten. Daarmee zou de fiscale behandeling van woningen vergelijkbaar worden met die van andere beleggingen.
Voor veel huiseigenaren betekent dit een hogere belastingdruk en lagere netto koopkracht, terwijl beleggers in vastgoed al eerder te maken krijgen met zwaardere heffing.
De discussie over de eigen woning in box 3 is nog lang niet voorbij, maar de contouren zijn duidelijk:
Het is dus verstandig om vooruit te plannen — zeker als je woning fors in waarde is gestegen of als je overweegt te investeren in vastgoed.
In 2027 geldt nog steeds de overbruggingswetgeving, wat betekent dat de Belastingdienst werkt met forfaitaire rendementen. Je vermogen wordt verdeeld over drie categorieën:
In 2027 bedraagt het belastingtarief in box 3 naar verwachting 36%, en het heffingsvrij vermogen blijft ongeveer €57.684 per persoon. Met een fiscale partner verdubbelt dat bedrag naar €115.368.
Alleen het vermogen boven deze grens wordt belast. De hoogte van de heffing hangt dus af van de samenstelling van je vermogen: spaarders betalen minder, beleggers doorgaans meer.
2027 is een overgangsjaar richting het nieuwe box 3-stelsel dat op 1 januari 2028 ingaat. Dat betekent dat het huidige systeem van forfaitaire rendementen nog blijft bestaan, maar dat de Belastingdienst zich voorbereidt op de overstap naar werkelijk rendement.
Praktisch gezien verandert er dus weinig in 2027, maar achter de schermen werkt de Belastingdienst aan grote IT-systemen en administratieve processen om straks daadwerkelijk belasting te kunnen heffen over het echte rendement van spaargeld, beleggingen en vastgoed.
Daarnaast is er meer aandacht voor handhaving en controles: belastingplichtigen moeten steeds beter kunnen aantonen wat hun bezittingen waard zijn, zeker bij complexe vermogens zoals crypto of buitenlandse beleggingen.
Als jouw werkelijke rendement in 2027 lager is dan het forfaitaire rendement dat de Belastingdienst hanteert, kun je gebruikmaken van de tegenbewijsregeling.
Dat betekent dat je zelf moet aantonen wat je werkelijke rendement was — bijvoorbeeld met bankafschriften, jaaroverzichten of verkoopbewijzen. Als je dat succesvol doet, wordt de belasting gebaseerd op jouw werkelijke opbrengst in plaats van het gemiddelde forfait.
Let op: deze regeling geldt alleen als je voldoende bewijs kunt overleggen. De Belastingdienst beoordeelt de gegevens individueel, en het proces kan administratief tijdrovend zijn.
Voorlopig niet. De eigen woning valt nog steeds in box 1, waar ook de hypotheekrenteaftrek geldt. Wel verdwijnt dat voordeel langzaam: het aftrektarief daalt jaarlijks en zal op termijn volledig verdwijnen.
Er wordt echter binnen het kabinet en bij de Raad van State gediscussieerd over een mogelijke verschuiving van (een deel van) de woningwaarde naar box 3. Vooral de overwaarde zou dan kunnen worden belast als vermogen.
Een definitief besluit hierover wordt pas verwacht in 2027, in samenhang met het nieuwe box 3-stelsel.
Vastgoed en ondernemingsaandelen blijven ook in 2027 gewoon in box 3 vallen. Voor verhuurde woningen wordt gerekend met een forfaitair rendement dat gebaseerd is op langjarig gemiddelde waardestijgingen — in 2025 is dat 5,88%, en dat percentage zal in 2027 waarschijnlijk vergelijkbaar zijn.
Beleggingen in start-ups en scale-ups worden gunstiger behandeld: deze vallen onder de vermogenswinstbelasting, waardoor pas belasting wordt betaald bij verkoop of realisatie van de winst. Dit stimuleert investeren in innovatieve ondernemingen, zonder dat er jaarlijks belasting hoeft te worden betaald over papieren waardestijgingen.
De komende jaren zijn bepalend voor iedereen met spaargeld, beleggingen of vastgoed. In 2027 blijft de overbruggingswetgeving gelden, maar vanaf 2028 verandert de belastingheffing in box 3 fundamenteel: niet langer op basis van een fictief rendement, maar op het werkelijk behaalde rendement.
Dat betekent concreet dat je belasting gaat betalen over echte winsten, huurinkomsten en koersstijgingen — maar ook dat verliezen eindelijk meetellen. Voor spaarders kan dit gunstig uitpakken, terwijl beleggers met onroerend goed of aandelen te maken krijgen met hogere administratieve lasten en mogelijk hogere belastingdruk.
De kans is groot dat de Belastingdienst in 2027 al start met strengere controles op vermogensopgaven. Wie zich nu goed voorbereidt, voorkomt verrassingen én benut de fiscale voordelen die nog wél gelden — zoals de tegenbewijsregeling of het optimaal verdelen van vermogen tussen partners.
Wil je weten hoeveel belasting jij in 2027 of 2028 gaat betalen over je vermogen — en of je beter af bent in privé of via een BV?
Bij Belastingscan.nl helpen we je met:
💡 Voorkom dat je te veel betaalt in box 3.
📲 Doe nu de gratis check op Belastingscan.nl of plan een vrijblijvend gesprek met een van onze specialisten.
Coen is oprichter van Belastingscan en fiscalist met een passie voor technologie. Hij helpt particulieren, ondernemers en DGA’s om helder inzicht te krijgen in hun fiscale situatie.
