May 9, 2025
Ontdek de beste hypotheekopties voor dga's en krijg praktische tips voor ondernemers. Lees verder voor waardevolle inzichten en adviezen!
Een hypotheek afsluiten als directeur-grootaandeelhouder (DGA) is nét even anders dan wanneer je in loondienst werkt. Je bent immers zowel werknemer als aandeelhouder van je eigen bv. Dit zorgt voor kansen, maar ook voor extra aandachtspunten bij banken. Zij beoordelen jouw situatie aan de hand van meerdere factoren zoals je gebruikelijk loon, eventuele dividenduitkeringen, je vermogen en je onderneming zelf.
Banken vinden het risico bij ondernemers hoger, omdat je inkomen niet gegarandeerd is zoals bij loondienst. Daardoor hanteert men bij een DGA hypotheek andere voorwaarden, strengere toetsingen en meer documentatie-eisen. Toch is een hypotheek als DGA zeker haalbaar — mits je je goed voorbereidt. Professionele adviseurs kunnen hierbij van onschatbare waarde zijn, omdat zij gespecialiseerd zijn in de hypotheeksector en je kunnen helpen bij het vaststellen van je inkomen en het maken van de juiste financiële beslissingen.
Als directeur-grootaandeelhouder (DGA) is het afsluiten van een hypotheek niet altijd eenvoudig. Het DGA salaris en DGA inkomen zijn namelijk niet altijd vastomlijnd, waardoor het berekenen van de maximale hypotheek een complexe zaak kan zijn. Bovendien moeten DGA’s rekening houden met kortlopende schulden, doorlopend krediet en rekening courant bij het aanvragen van een hypotheek. Een hypotheekadviseur gespecialiseerd in DGA hypotheken kan helpen bij het vinden van de juiste hypotheek en het berekenen van het gemiddelde inkomen.
Bij het afsluiten van een hypotheek als DGA is het belangrijk om rekening te houden met de fiscale winst, inkomen en dividenduitkering. Een startende DGA moet bovendien rekening houden met beperkte mogelijkheden en een lagere hypotheek. Een hypotheekadviseur kan helpen bij het opstellen van een financieel plan en het vinden van de beste rente. Het is verstandig om eerst een gratis oriëntatiegesprek aan te vragen bij een hypotheekadviseur om te zien wat de mogelijkheden zijn.
Bij het aanvragen van een hypotheek als DGA moet je verschillende documenten overleggen, waaronder jaarcijfers, loonstrook en verliesrekening. Een hypotheekadviseur kan helpen bij het verzamelen van deze documenten en het opstellen van een hypotheekaanvraag. Het is belangrijk om een hypotheekverstrekker te kiezen die ervaring heeft met DGA hypotheken en die de specifieke regels en eigen regels van de DGA kent. Een goede hypotheekadviseur kan helpen bij het vinden van de juiste hypotheek en het bereiken van de hoogste slagingskans.
In dit artikel zullen we dieper ingaan op de mogelijkheden en moeilijkheden van het afsluiten van een hypotheek als DGA. We zullen ook bespreken hoe een hypotheekadviseur kan helpen bij het vinden van de juiste hypotheek en het bereiken van de hoogste slagingskans. Als DGA is het belangrijk om goed geïnformeerd te zijn over de mogelijkheden en moeilijkheden van het afsluiten van een hypotheek, zodat je de beste keuze kunt maken voor jouw situatie.
Als DGA ontvang je niet alleen salaris, maar ook dividend en heb je vaak te maken met een rekening courant, meerdere bv’s of holdings. Hypotheekadviseurs gespecialiseerd in dga's kunnen je helpen bij het analyseren van je inkomen en het bieden van toegankelijke informatie en begeleiding bij het verkrijgen van een hypotheek. Hierdoor wordt jouw inkomen als complexer beschouwd, vooral als je inkomen afkomstig is uit meerdere bv's. Een hypotheekverstrekker kijkt naar meerdere factoren, zoals:
Omdat je inkomen niet standaard op een loonstrook staat, kijkt de bank dus veel breder naar je financiële situatie.
Een hypotheek aanvragen als directeur-grootaandeelhouder (DGA) vereist nét wat meer voorbereiding dan wanneer je in loondienst werkt. Als ondernemer moet je aantonen dat je over voldoende en stabiel inkomen beschikt, en dat je bedrijf financieel gezond is. Daarom vragen hypotheekverstrekkers niet alleen naar je salarisstrook, maar naar een breed financieel profiel over meerdere jaren.
In de praktijk betekent dit dat je de volgende documenten vrijwel altijd moet aanleveren:
Hoe vollediger je deze informatie aanlevert, hoe groter de kans dat je aanvraag soepel verloopt en je inkomen correct wordt vastgesteld. Geldverstrekkers willen vooral zeker weten dat jouw inkomsten bestendig zijn en dat er geen grote risico’s verscholen zitten in bijvoorbeeld schulden, grote dividendopnames of een zwakke jaarrekening.
Denk eraan: een hypotheekaanvraag als DGA is niet alleen een financiële check — het is ook een vertrouwenskwestie. Door te laten zien dat je je zaakjes op orde hebt, vergroot je de kans op een succesvolle goedkeuring aanzienlijk.
Bij het aanvragen van een hypotheek is het toetsinkomen misschien wel het belangrijkste begrip waar je als DGA mee te maken krijgt. Dit inkomen bepaalt hoeveel je maximaal kunt lenen, maar is niet hetzelfde als het salaris dat je jezelf uitkeert. Voor ondernemers, en zeker voor directeur-grootaandeelhouders, hanteren banken een andere rekenmethode dan bij werknemers in loondienst. Het is essentieel om dit inkomen goed vast te stellen.
In plaats van naar één loonstrook te kijken, beoordelen geldverstrekkers jouw financiële situatie aan de hand van verschillende inkomensbronnen en meerdere boekjaren. Dit inkomen wordt berekend op basis van verschillende tijdsperioden. De belangrijkste elementen die meetellen bij het bepalen van je toetsinkomen zijn:
Geldverstrekkers hanteren meestal een driejaren-gemiddelde, waarbij men ook kijkt naar het laagste jaar. In sommige gevallen telt het meest recente jaar zwaarder mee, zeker als er een dalende lijn zichtbaar is. Heb je een sterk stijgende winst of dividendontwikkeling? Dan kan een adviseur helpen om de hogere lijn aannemelijk te maken. Banken kijken naar de gemiddelde jaarcijfers van de afgelopen drie jaar en de ontwikkeling en bestendigheid van de onderneming.
Het is aan te raden om je toetsinkomen niet zelf te berekenen, maar dit over te laten aan een hypotheekadviseur gespecialiseerd in DGA’s of je boekhouder. Zij zorgen voor een inkomensverklaring die voldoet aan de eisen van de geldverstrekker, waardoor je aanvraag sneller én soepeler verloopt.
Heb je als DGA niet één, maar meerdere bv’s of een holdingstructuur? Dan wordt je hypotheekaanvraag automatisch complexer. In deze situaties kijkt een hypotheekverstrekker namelijk niet alleen naar jouw persoonlijke inkomen, maar naar het bredere financiële plaatje van je hele ondernemingsstructuur. Het gaat dan om de totale kasstromen, de verdeling van aandelen en de onderlinge geldstromen tussen jouw bedrijven.
Een bank wil precies begrijpen hoe het geld naar jou als natuurlijk persoon stroomt. Daarbij stellen ze doorgaans strengere eisen dan bij een ‘eenvoudige’ BV-structuur. Vooral wanneer er sprake is van een holding met werkmaatschappijen, of wanneer je aandeelhouder bent in meerdere vennootschappen. Banken nemen vaak overwinst vanuit de holding of werkmaatschappijen mee in het vaststellen van het toetsinkomen, maar iedere bank hanteert verschillende regels voor het meetellen van deze overwinst.
Bij een hypotheekaanvraag in zo’n situatie is het cruciaal om een duidelijk overzicht te hebben van:
Sommige geldverstrekkers staan kritisch tegenover een coöperatieve grondslag of het bezit van minderheidsbelangen in andere bedrijven. Het risico wordt dan als moeilijker in te schatten ervaren.
Een hypotheekadviseur met ervaring in meerdere werkmaatschappijen en holdingstructuren kan helpen dit overzicht overzichtelijk te presenteren. Zo voorkom je misverstanden, onnodige afwijzingen of onduidelijkheden over je werkelijke draagkracht.
Hoeveel je kunt lenen als DGA hangt af van je toetsinkomen. Dit wordt bepaald op basis van:
De maximale hypotheek berekenen is dus maatwerk. Je kunt dit laten doen door een hypotheekadviseur gespecialiseerd in DGA’s. Je kunt ook zelf een indicatie krijgen via een online rekentool, maar deze houdt meestal geen rekening met alle details van een DGA-inkomen.
Je fiscale winst kan een belangrijke rol spelen bij het bepalen van je toetsinkomen. Maar pas op: winst wordt niet altijd volledig meegerekend, vooral niet als die fluctueert. Structurele dividenduitkeringen kunnen helpen om je inkomen aan te vullen, maar je moet wel aantonen dat je onderneming voldoende winstgevend is om dat dividend jaarlijks uit te keren.
Ook vlottende activa en opgebouwde reserves in je bv kunnen meewegen, zeker als je deze beschikbaar kunt stellen voor de hypotheek (bijvoorbeeld via een pandrecht of bijstorting). De hypotheekrente die je met je bv afspreekt, is fiscaal aftrekbaar, wat deze constructie financieel aantrekkelijk maakt voor de DGA. Een goede adviseur helpt je met het structureren van deze mogelijkheden.
Heb je te maken met een jaar met lage winst of zelfs een verliesjaar? Dan wordt dit door de bank vrijwel altijd meegewogen. In sommige gevallen leidt dit tot een lagere maximale hypotheek, of moet je extra zekerheid bieden. Een paar opties om je aanvraag tóch mogelijk te maken:
Een goede voorbereiding is hier essentieel. Zonder context kan een verliesjaar een grote negatieve invloed hebben op je aanvraag.
Start je net als ondernemer of ben je kortgeleden overgestapt van loondienst naar een eigen bv? Een dga vraagt om een specialistische aanpak bij het afsluiten van een hypotheek. Ook dan is een hypotheek zeker mogelijk. Je moet alleen iets meer moeite doen om vertrouwen te wekken bij de bank. Denk aan:
Een startende DGA wordt vaak anders beoordeeld, maar met goede cijfers en een realistisch plan kun je zeker een hypotheek krijgen.
Het moment waarop je daadwerkelijk een hypotheek afsluit, is vaak het resultaat van weken voorbereiden, documenten verzamelen en gesprekken voeren. Als DGA is het extra belangrijk om te controleren of alle voorwaarden duidelijk zijn. Denk aan de rentevastperiode, de aflossingsvorm (annuïtair of lineair), en of je flexibel kunt aflossen vanuit je onderneming of dividenduitkering. Een hypotheek afsluiten betekent ook: je definitieve toetsinkomen accepteren zoals de geldverstrekker dat heeft bepaald. Check of je renteopslag klopt, of er beperkingen zijn in geval van dalende inkomsten, en of je gebruik mag maken van een rekening courant voor extra ruimte. Laat dit altijd controleren door een adviseur die ervaring heeft met DGA-structuren.
De juiste hypotheek voor jou als DGA is afhankelijk van je huidige situatie én je toekomstige plannen. Verwacht je een stijgende dividenduitkering? Heb je plannen voor een tweede woning of wil je juist extra aflossen via je holding? Kies dan niet zomaar voor de goedkoopste optie, maar voor een hypotheekvorm die past bij je ondernemersdynamiek. Denk ook aan je risicoacceptatie: wil je stabiliteit via een lange rentevaste periode, of flexibiliteit met variabele rente? De juiste hypotheek is niet standaard, maar afgestemd op je bedrijfsstructuur, je inkomensstromen en je persoonlijke wensen.
Je eigen bv speelt een centrale rol in de aanvraag van je hypotheek. Het is niet alleen jouw werkgever, maar ook de bron van je inkomen én eventueel je zekerheden. Als je dividend uitkeert of via de rekening courant geld opneemt, moet je laten zien dat de bv voldoende gezond is. Dat betekent: een positief eigen vermogen, voldoende liquiditeit, en een consistent winstbeeld. Daarnaast is het van belang om te onderbouwen dat jij als DGA geen excessieve privé-opnames doet die de continuïteit van je bv in gevaar brengen. Hoe stabieler je eigen bv eruitziet, hoe gunstiger je wordt beoordeeld door geldverstrekkers.
Ben je van plan om binnen nu en een jaar een woning te kopen? Of wil je gewoon weten hoeveel je kunt lenen als DGA? Dan is een gratis oriëntatie gesprek met een gespecialiseerde hypotheekadviseur een slimme eerste stap. Tijdens zo’n gesprek bespreek je jouw onderneming, je inkomen, je doelstellingen én eventuele aandachtspunten zoals een complexe holdingstructuur of wisselende dividendinkomsten. Zo krijg je snel duidelijkheid over wat er mogelijk is, wat je nu al kunt voorbereiden, en hoe je je kansen op een succesvolle hypotheekaanvraag kunt vergroten. Helemaal vrijblijvend, maar ongelofelijk waardevol.
Je inkomen als DGA is opgebouwd uit verschillende componenten, en het is essentieel om deze op de juiste manier te presenteren bij een hypotheekaanvraag. Denk aan je gebruikelijk loon, structurele dividenduitkeringen, en eventueel aanvullende inkomsten uit andere bronnen zoals verhuur of nevenwerkzaamheden, inclusief vakantiegeld. Maar ook je vermogen speelt mee in de beoordeling. Je moet kunnen aantonen dat je inkomen voldoende stabiel is én toekomstbestendig. Werk dus met een adviseur die jouw jouw inkomen niet alleen goed kan onderbouwen, maar ook kan uitleggen aan de geldverstrekker — dat maakt het verschil tussen een afwijzing en een succesvolle aanvraag.
Zorg dat je dit paraat hebt voor een hypotheekaanvraag als DGA:
Deze documenten zijn cruciaal voor de toetsinkomen berekening en beoordeling van je kredietwaardigheid.
Een hypotheek aanvragen als DGA is uitdagender, maar zeker niet onmogelijk. Door je goed voor te bereiden, je cijfers compleet te hebben, en samen te werken met een specialist, kun je ook als ondernemer een prima hypotheek krijgen — met een hoge slagingskans. Zorg dat je weet welke meerdere factoren meespelen, en vermijd de beperkte mogelijkheden door je goed te laten adviseren.
Wil jij weten of je belastingvoordeel misloopt? Doe binnen 5 minuten de Belastingscan en ontdek hoeveel jij kunt besparen.
Coen is oprichter van Belastingscan en fiscalist met een passie voor technologie. Hij helpt particulieren, ondernemers en DGA’s om helder inzicht te krijgen in hun fiscale situatie.
