May 9, 2025
Ontdek belangrijke informatie en handige tips over de overdrachtsbelasting in 2024. Bereid je goed voor op de woningkoop en lees snel verder!
Overdrachtsbelasting is de belasting die je betaalt bij de aankoop van een woning of ander onroerend goed. Dit geldt niet alleen voor een bestaande woning staat, maar ook voor de rechten op onroerende zaken, zoals erfpachtrecht of de economische eigendom van een woning.
Bij de verkrijging van een woning wordt de overdrachtsbelasting berekend over de waarde van de woning of de koopsom, afhankelijk van wat hoger is. De belasting wordt in rekening gebracht op het moment van verkrijging en wordt meestal door de notaris verwerkt in de notariële akte. De hoogte van het tarief van de overdrachtsbelasting verschilt per situatie en kan afhangen van of je een bestaande woning koopt om er zelf in te gaan wonen of als investering.
Het tarief van de overdrachtsbelasting in 2024 hangt af van het type onroerend goed en het gebruik ervan. Er zijn drie mogelijke tarieven:
• 2% voor woningen die je zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken.
• 10,4% als je een tweede woning koopt, investeert in vastgoed of een woning koopt die niet als hoofdverblijf wordt gebruikt.
• 0% (vrijstelling overdrachtsbelasting) voor starters die aan bepaalde voorwaarden voldoen, zoals het kopen van een woning onder de maximale koopsom van € 510.000 en het voldoen aan het hoofdverblijfcriterium.
De vrijstelling van overdrachtsbelasting is bedoeld om starters financieel haalbaarder een woning te laten kopen. Wil je zeker weten of je starter recht hiervoor in aanmerking komt? Dan moet je een verklaring invullen en laten vastleggen in de notariële leveringsakte.
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning met een maximale koopsom van € 525.000? Dan heb je eenmalig recht op een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dit betekent dat je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen bij de aankoop van een woning, wat de koop financieel aantrekkelijker maakt voor starters.
Om gebruik te maken van deze startersvrijstelling, moet je voldoen aan het zogenoemde hoofdverblijfcriterium. Dit houdt in dat je de woning zelf moet gaan bewonen en deze niet mag verhuren. Daarnaast moet je een verklaring invullen bij de notaris om aan te tonen dat je voldoet aan de bepaalde voorwaarden.
Let op: deze vrijstelling kan maar één keer worden gebruikt. Koop je later een volgende woning, dan kun je hier niet de volgende woning alsnog gebruikmaken van maken.
Bij de aankoop van een woning wordt een notariële leveringsakte opgesteld, waarin de overdracht van de woning wordt vastgelegd. Zodra deze notariële akte is opgemaakt, hoef je zelf niets te regelen voor het betalen van de overdrachtsbelasting.
De notaris verzorgt de digitale aangifte en draagt het verschuldigde bedrag namens jou af aan de Belastingdienst. Dit betekent dat de overdrachtsbelasting automatisch wordt verwerkt bij de blote eigendomsoverdracht van de woning. Het enige wat je als koper hoeft te doen, is ervoor zorgen dat je de juiste documenten ondertekent bij de notaris.
Wil je gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting? Dan moet je een verklaring invullen, die ook wordt vastgelegd in de notariële akte.
Sinds 2018 is het niet meer mogelijk om meer dan 100% van de woningwaarde te lenen bij het afsluiten van een hypotheek. Dit betekent dat je de overdrachtsbelasting niet kunt meefinancieren en deze kosten uit eigen middelen moet betalen.
Bij de aankoop van een woning komen naast de overdrachtsbelasting ook andere kosten kijken, zoals notariskosten en eventuele advieskosten. Deze vallen onder kosten koper (k.k.), wat betekent dat je zelf moet zorgen voor voldoende spaargeld om deze kosten te dekken.
Als je in aanmerking komt voor een vrijstelling overdrachtsbelasting, hoef je deze kosten niet te betalen, wat de aankoop financieel aantrekkelijker kan maken.
Gebruik je woning wonen het pand niet als hoofdverblijf? Dan betaal je een verhoogd tarief van 10,4% overdrachtsbelasting. Dit geldt bijvoorbeeld bij de aankoop van een tweede woning, een beleggingspand of een woning voor verhuur.
Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling overdrachtsbelasting, moet je de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruiken. Dit betekent dat je er zelf moet gaan wonen en niet van plan bent de woning te verhuren. De Belastingdienst kan controleren of je voldoet aan deze voorwaarde. Wil je gebruik maken van de vrijstelling? Dan moet je bij de notaris een verklaring invullen, waarin je aangeeft dat je aan het hoofdverblijfcriterium voldoet.
Ben je getrouwd, heb je een geregistreerd partnerschap of woon je ongehuwd samen, en ga je uit elkaar? Dan kan er bij de verdeling van de gezamenlijke woning sprake zijn van een verkrijging, wanneer één van de partners volledig eigenaar wordt. Dit kan gevolgen hebben voor de overdrachtsbelasting.
Als je bij het huwelijk geen huwelijkse voorwaarden hebt opgesteld en de woning onderdeel is van de gemeenschap van goederen, dan hoeft er geen overdrachtsbelasting te worden betaald bij de toebedeling van de woning aan één van de partners.
Als je een woning bezit op basis van huwelijkse voorwaarden of samen een woning hebt gekocht zonder officieel huwelijk of geregistreerd partnerschap, dan kan bij de verdeling overdrachtsbelasting verschuldigd zijn onder overdrachtsbelasting komt het deel van de woning dat wordt overgenomen.
In beide situaties is het belangrijk om na te gaan of er sprake is van een vrijstelling van overdrachtsbelasting en om hierover advies in te winnen bij de notaris.
Verkoop je een woning binnen zes maanden na aankoop? Dan hoeft de nieuwe koper geen overdrachtsbelasting te betalen over het deel van de aankoopprijs van de woning horen de eerste koop. Dit kan financieel voordeel opleveren bij een snelle doorverkoop.
Stel dat een woning is gekocht voor € 300.000 en binnen zes maanden wordt doorverkocht voor € 320.000, dan is de overdrachtsbelasting alleen verschuldigd over het verschil van € 20.000. Dit maakt het aantrekkelijker om een woning snel door te verkopen zonder dat de nieuwe eigenaar opnieuw de volledige overdrachtsbelasting betaalt.
Deze regeling zorgt ervoor dat woningen die kort na aankoop weer verkocht worden, niet dubbel belast worden met overdrachtsbelasting. De notaris verwerkt dit in de leveringsakte en geeft dit door aan de Belastingdienst.
Als je een woning verkoopt voor een veel lagere prijs dan de marktwaarde, wordt de overdrachtsbelasting niet berekend over flinke overwaarde van de koopsom, maar over de daadwerkelijke waarde van het onroerend goed. Dit voorkomt dat verkopers woningen ver onder de marktprijs verkopen om overdrachtsbelasting te ontwijken.
Een voorbeeld hiervan is wanneer ouders hun huidige woning aan een kind verkopen voor een zeer lage verkoopprijs. In dit geval wordt de belasting berekend over de waarde in het economisch verkeer, en niet over het verlaagde aankoopbedrag. De Belastingdienst kan hierbij de WOZ-waarde of een taxatie als referentie gebruiken om te bepalen over welk bedrag de overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Het is belangrijk om hier rekening mee te houden bij een volgende woningverkoop binnen de familie, om onverwachte kosten te voorkomen. Voor advies hierover kan een notaris of belastingadviseur worden geraadpleegd.
Sinds 1 januari 2021 geldt de startersvrijstelling, waardoor kopers tussen de 18 en 34 jaar geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen als ze een tweede woning gaat kopen om zelf in te wonen. Dit maakt het voor starters financieel haalbaarder om een woning te kopen.
Om gebruik te maken van deze vrijstelling overdrachtsbelasting, moet de koper voldoen aan de volgende voorwaarden:
• De koper is tussen de 18 en 34 jaar op het tijdstip waarop de woning wordt verkregen.
• De woning heeft een maximale koopsom van € 525.000 (2024).
• De koper moet de woning als hoofdverblijf gebruiken en er langere tijd gaan wonen.
• De vrijstelling kan slechts eenmalig worden gebruikt.
Wil je weten of je in volgende situaties aanmerking komt? Dan moet je een verklaring invullen bij de notaris, waarin je bevestigt dat je voldoet aan de bepaalde voorwaarden.
Koop je een woning waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen en ben je tussen de 18 en 35 jaar? Dan kun je mogelijk gebruikmaken van de startersvrijstelling en geen overdrachtsbelasting betalen.
• De woning heeft een maximale koopsom van € 525.000 (2024).
• Je moet de woning als hoofdverblijf gebruiken en hier daadwerkelijk gaan wonen.
• De vrijstelling geldt maar één keer per persoon.
Als je aan deze overige voorwaarden voldoet, hoef je bij de aankoop van een woning geen overdrachtsbelasting te betalen. De notaris controleert of je in aanmerking komt en laat je een verklaring invullen om de vrijstelling vast te leggen.
Bij de aangifte inkomstenbelasting kun je veel kosten die je voor je eigen woning hebt betaald aftrekken, zoals de hypotheekrente en notariskosten voor de hypotheekakte. Overdrachtsbelasting is echter niet fiscaal aftrekbaar.
Dit betekent dat je de overdrachtsbelasting die je hebt betaald bij de aankoop van een woning niet kunt terugvragen bij de Belastingdienst. De belasting wordt gezien als een eenmalige kostenpost die je zelf moet betalen. Dit geldt zowel voor woningen die je zelf woning gaat wonen of bewonen als voor woningen die je koopt als tweede woning of investering.
Wil je minder eigen geld kwijt zijn aan de aankoop van een woning? Dan kan het slim zijn om te kijken of de woning waarvan je in aanmerking komt voor de vrijstelling overdrachtsbelasting of andere financiële regelingen.
Wil jij weten of je belastingvoordeel misloopt? Doe binnen 5 minuten de Belastingscan en ontdek hoeveel jij kunt besparen.
Coen is oprichter van Belastingscan en fiscalist met een passie voor technologie. Hij helpt particulieren, ondernemers en DGA’s om helder inzicht te krijgen in hun fiscale situatie.
